土地增值稅清算大成

前言

　　為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，國(guó)務(wù)院決定自1994年起開征土地增值稅。自開征以來(lái)，各地對(duì)土地增值稅只預(yù)征不清算，造成國(guó)家稅款流失，使得土地增值稅的征收沒有達(dá)到預(yù)期效果?！　?006年初，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出通知，要求各地完善土地增值稅預(yù)征辦法，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。按稅法規(guī)定時(shí)間預(yù)征，工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！　?006年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局為扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)各地對(duì)土地增值稅只預(yù)征不清算的狀況，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，印發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件），要求從2007年2月開始對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算?！　⊥恋卦鲋刀悓?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一項(xiàng)稅負(fù)較重的稅種。該稅種實(shí)行超率累進(jìn)稅率，其允許扣除項(xiàng)目金額、增值額的計(jì)算較為復(fù)雜，適用稅率的彈性較大，納稅申報(bào)表的設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)，納稅審報(bào)表填報(bào)與房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程、會(huì)計(jì)核算密切銜接，是一個(gè)計(jì)算復(fù)雜、清算難度較大的直接稅種。國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅清算工作的部署，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)引起較大震動(dòng)?！　〉?，在2007年度稅收專項(xiàng)檢查中，土地增值稅檢查收效甚微，沒有達(dá)到預(yù)期效果。究詰原因，主要是納稅人和基層稅務(wù)人員對(duì)土地增值稅法規(guī)知之甚少，納稅人不知道如何計(jì)算繳納，稅務(wù)人員也不知道如何清算檢查。

內(nèi)容概要

本書為適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的需要，綜合分析我國(guó)開征土地增值稅以來(lái)的所有法規(guī)政策，介紹土地增值稅的優(yōu)惠政策及應(yīng)用，講解土地增值稅清算的程序、方法以及清算報(bào)表的填報(bào)，剖析土地增值稅經(jīng)典案例中的納稅籌劃技巧，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理人員的必讀書，是注冊(cè)稅務(wù)師清算鑒證的工具書，也將成為稅收征管人員的參考書。

作者簡(jiǎn)介

劉玉章，中國(guó)銀行結(jié)算處處長(zhǎng)、稽核處處長(zhǎng)，現(xiàn)受聘世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究院，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授，擔(dān)任過(guò)工業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融企業(yè)等多個(gè)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作。具有深湛的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論基礎(chǔ)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)，豐富的財(cái)會(huì)工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

書籍目錄

前言第一章 土地增值稅稅收法規(guī)解讀   第一節(jié) 納稅義務(wù)人和征稅范圍   第二節(jié) 稅率   第三節(jié) 應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確定   第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算   第五節(jié) 土地增值稅的征收第二章 土地增值稅優(yōu)惠政策   第一節(jié) 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠   第二節(jié) 國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠   第三節(jié) 個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠   第四節(jié) 企業(yè)兼并、投資聯(lián)營(yíng)的稅收優(yōu)惠   第五節(jié) 合作建房的稅收優(yōu)惠第三章 土地增值稅的納稅籌劃技巧   第一節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧   第二節(jié) 控制建造成本降低稅負(fù)   第三節(jié) 土地增值稅納稅籌劃的十大方法（上）   第四節(jié) 土地增值稅納稅籌劃的十大方法（下）第四章 土地增值稅的清算程序和計(jì)算方法   第一節(jié) 土地增值稅的清算程序   第二節(jié) 清算前的準(zhǔn)備工作   第三節(jié) 清算項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算   第四節(jié) 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算   第五節(jié) 土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)   第六節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)核算第五章 土地增值稅納稅籌劃經(jīng)典案例分析   案例一 變轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為以土地使用權(quán)投資   案例二 增加美化小區(qū)環(huán)境的投入，達(dá)到免交土地增值稅的效果   案例三 買公司股權(quán)還是買在建項(xiàng)目   案例四 項(xiàng)目分期開發(fā)降低土地增值稅   案例五 投資時(shí)機(jī)的最優(yōu)選擇   案例六 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的選擇   案例七 企業(yè)搬遷的納稅籌劃附錄 有關(guān)土地增值稅的重要法規(guī)   附錄A 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見   附錄B 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例   附錄C 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則   附錄D 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財(cái)稅字[1995]048號(hào)   附錄E 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 財(cái)稅[2006]2l號(hào)   附錄F 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)   附錄G 北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 京地稅地[2008]92號(hào)   附錄H 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則 國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)   附錄I 《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》指南 中稅協(xié)發(fā)[2008]016號(hào)

章節(jié)摘錄

　?。ㄒ唬?土地增值稅的清算單位　　（1）以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。　?。?）對(duì)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算?！　。?）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！　　秾?shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。在這里需要研究什么是土地增值稅的成本核算對(duì)象。[1993]財(cái)會(huì)字第02號(hào)文件印發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的單位工程作為成本核算對(duì)象，即以每棟獨(dú)立的房屋作為成本核算對(duì)象。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近，并由同一施工隊(duì)伍施工的群體開發(fā)項(xiàng)目，也可合并作為一個(gè)成本對(duì)象。如果房地產(chǎn)企業(yè)以每棟獨(dú)立的房屋作為成本核算對(duì)象，則適用國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的規(guī)定，即開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。如果房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)小區(qū)作為成本核算對(duì)象，同樣也適用該文件的規(guī)定。這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)橹灰軐⑵胀?biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別計(jì)算增值額，就可以執(zhí)行《土地增值稅條例》對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策，增值率不大于20％的，免征土地增值稅?！　。ǘ?土地增值稅的清算條件　　1．應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的?！　。?）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。本項(xiàng)規(guī)定適用于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的情況，轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的“在建項(xiàng)目”，應(yīng)當(dāng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)算繳納土地增值稅?！　。?）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)包括轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)

編輯推薦

　　作者針對(duì)土地增值稅清算時(shí)間跨度大的特點(diǎn)，在土地增值稅的納稅籌劃方案設(shè)計(jì)上，自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立起，把握開發(fā)項(xiàng)目取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程發(fā)包、施工建設(shè)等全部過(guò)程，使納稅籌劃方案更具有安全、適用的特點(diǎn)。書中還運(yùn)用會(huì)計(jì)核算的理論、方法解析土地增值稅，把土地增值稅清算核心——增值額的計(jì)算方法歸結(jié)為“制造成本法”，使廣大財(cái)會(huì)人員更容易理解和掌握，并能用以指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算和土地增值稅的清算。

圖書封面

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