房?jī)r(jià)與物業(yè)稅

內(nèi)容概要

本書(shū)中，作者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)非常特殊的時(shí)期，由于供不應(yīng)求，資金流動(dòng)性過(guò)剩，再加上全球性的資產(chǎn)重新定價(jià)，要想切實(shí)調(diào)控房?jī)r(jià)，物業(yè)稅的出臺(tái)意義重大。    作者從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度詳細(xì)分析了中國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成和影響因素，重點(diǎn)討論了房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)的銀行以及整個(gè)金融體系的影響，并闡述了當(dāng)前環(huán)境下出臺(tái)物業(yè)稅的作用和必要性。

作者簡(jiǎn)介

徐滇慶，1967年畢業(yè)于東北大學(xué)自動(dòng)控制系，1981年獲得華中理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理碩士學(xué)位。1984年進(jìn)入美國(guó)匹茲堡大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，1990年獲得博士學(xué)位。從1990-1994年任教于加拿大薩斯喀徹溫大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，現(xiàn)為加拿大西安大略大學(xué)修倫學(xué)院經(jīng)濟(jì)系終生教授。
    應(yīng)聘擔(dān)任北京大學(xué)、東

書(shū)籍目錄

前言1  低迷聲中看房?jī)r(jià)2  去偽存真，把握房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)3  畫(huà)蛇添足雙限房4  房?jī)r(jià)與理性預(yù)期5  房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)6  房地產(chǎn)稅負(fù)的轉(zhuǎn)移7  房?jī)r(jià)與貨幣緊縮政策8  真緊縮還是假緊縮9  財(cái)產(chǎn)性收入與貧富差距10  廉租房考驗(yàn)以民為本11  嚴(yán)肅金融紀(jì)律，防范房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)12  嚴(yán)謹(jǐn)學(xué)風(fēng)與賭徒意識(shí)13  物業(yè)稅的立法程序14  房地產(chǎn)稅制改革勢(shì)在必行15  為什么要開(kāi)征物業(yè)稅16  物業(yè)稅稅率的確定17  開(kāi)征物業(yè)稅的可行性分析18  開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的影響19  解放思想，推進(jìn)物業(yè)稅改革

章節(jié)摘錄

　　1　低迷聲中看房?jī)r(jià)　　2007年11月以來(lái)，全國(guó)各地商品房交易額普遍下降，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候，新聞媒體上不斷傳來(lái)消息，好像房?jī)r(jià)就要下降了。在報(bào)紙上看到大字標(biāo)題“深圳房?jī)r(jià)加速下滑”，“廣州房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將現(xiàn)？”據(jù)說(shuō)，在中央電視臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目中，有人宣布廣州的房?jī)r(jià)暴跌了20％?！　∮械姆康禺a(chǎn)老板站出來(lái)呼應(yīng)房?jī)r(jià)下落。例如，萬(wàn)科的王石公開(kāi)表示：“我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)?！庇谑?，有人提問(wèn)：“珠三角房市低迷，北京是否會(huì)受影響？”　　房?jī)r(jià)暴漲，民怨沸騰。老百姓對(duì)于高房?jī)r(jià)早就恨之入骨，巴不得房?jī)r(jià)早點(diǎn)跌下來(lái)。作為學(xué)者，我歷來(lái)不喜歡高通貨膨脹，更不喜歡房?jī)r(jià)飛漲。倘若果真能夠?qū)⒎績(jī)r(jià)壓下來(lái)，未嘗不是一件好事?？墒?，做研究不能感情用事。在房?jī)r(jià)研究上尤其要冷靜，要堅(jiān)持說(shuō)真話，為老百姓說(shuō)話?！　》?jī)r(jià)變動(dòng)反映出經(jīng)濟(jì)規(guī)律。無(wú)論是什么人違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，都要受到懲罰。過(guò)去是這樣，現(xiàn)在是這樣，將來(lái)還是這樣。對(duì)于規(guī)律，我們一定要有敬畏之感。要了解潮流，才能駕馭潮流，保護(hù)自己，發(fā)展自己。　　房?jī)r(jià)和其他物價(jià)一樣，有漲必有落。世界上只漲不落的房?jī)r(jià)從來(lái)就沒(méi)有存在過(guò)。但是，如同潮起潮落一樣，房?jī)r(jià)變化也有其內(nèi)在的規(guī)律，和人們的偏好沒(méi)有多少關(guān)系。并不是你喜歡什么，它就按照你的愿望變化?！　‘?dāng)前報(bào)道的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)撲朔迷離，有人說(shuō)：“有關(guān)房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)都是真真假假，任何根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所做出的判斷都讓人半信半疑。”這就需要我們下點(diǎn)工夫，去偽存真?！　∈紫?，有些房?jī)r(jià)變動(dòng)屬于正常的營(yíng)銷策略。在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)受到抑制，自然減緩了房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。某些被夸張推高的房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，也是意料中事。例如，有的房地產(chǎn)商將原本每平方米（以下簡(jiǎn)稱平米）12 000元的住宅喊價(jià)15 000元。如今打個(gè)折，賣13 000元。這只能屬于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略，算不得降價(jià)。上海有個(gè)豪宅樓盤叫湯臣一品，要價(jià)每平米11萬(wàn)元。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商壓根就沒(méi)打算賣，不過(guò)借此做個(gè)廣告，把湯臣一品放在前頭，而借機(jī)將湯臣集團(tuán)其他的房子賣一個(gè)好價(jià)錢。如果哪天湯臣一品的價(jià)錢改為10萬(wàn)元每平米，難道是真的降價(jià)嗎？　　去菜場(chǎng)買菜?！　　岸嗌馘X一斤？”　　“兩塊。”　　“一塊賣不賣？”　　“行，你要幾斤？”　　連賣菜的老太婆都知道營(yíng)銷策略。難道你花一塊錢買的青菜還占了什么便宜？　　開(kāi)發(fā)商要價(jià)肯定高于真實(shí)價(jià)格。在供不應(yīng)求的情況下，房?jī)r(jià)取決于購(gòu)房者愿意支付的上限。由于住宅的地點(diǎn)、環(huán)境、樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等各不相同，房?jī)r(jià)自然也大不一樣。因此，房地產(chǎn)商一定先喊出一個(gè)比較高的價(jià)，然后慢慢地降，直到摸準(zhǔn)購(gòu)房者愿意支付的上限為止。當(dāng)我們討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，要從時(shí)間序列數(shù)據(jù)來(lái)判斷房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，拿房地產(chǎn)商開(kāi)出的樓價(jià)來(lái)討論問(wèn)題，難免出現(xiàn)嚴(yán)重的扭曲?！　∑浯危渴械兔圆⒉坏扔诜?jī)r(jià)要下降?！　≡诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上，誰(shuí)的信息最多？毋庸置疑，買的沒(méi)有賣的精。房地產(chǎn)商的信息要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)政府部門和普通購(gòu)房者。從理論和經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，如果房?jī)r(jià)真的要下降了，房地產(chǎn)商肯定要搶先出手，拋售樓盤。如果在短期內(nèi)樓盤供應(yīng)量突然上升，那么很可能將出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降。可是，各個(gè)大城市商品房交易額都出現(xiàn)萎縮。房地產(chǎn)商普遍捂盤惜售，說(shuō)明他們估計(jì)房?jī)r(jià)還要上升，既然房?jī)r(jià)還要上升，何必急著出售?！　“凑找话闱闆r，在年底應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)樓盤促銷。佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為：“開(kāi)發(fā)商在年底進(jìn)行樓盤促銷并不少見(jiàn)，一是臨近年關(guān)，開(kāi)發(fā)商都想沖刺一下，完成既定目標(biāo)，甚至為把當(dāng)年業(yè)績(jī)做得更漂亮些；二是年尾也是開(kāi)發(fā)商回籠資金的時(shí)候，要做財(cái)務(wù)報(bào)表，還要還銀行貸款、工程結(jié)款等，所以多賣點(diǎn)房回收點(diǎn)資金也是好的。不少樓盤在今年二、三季度上海樓市回暖時(shí)漲得太快，到年底還剩些房源，但看到調(diào)控來(lái)襲、交易冷清，便主動(dòng)調(diào)價(jià)促銷。但問(wèn)題在于，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略的改變并不代表他們就看空明年的上海樓市。”從各地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，理應(yīng)出現(xiàn)的售樓高峰并未出現(xiàn)，這表明，許多房地產(chǎn)商正在等待著下一波漲價(jià)。　　在年底出現(xiàn)樓市低迷的主要原因是銀行按揭貸款的額度控制。各家銀行都有按揭貸款的額度控制，由于房?jī)r(jià)暴漲，許多銀行到10月份就已經(jīng)完成了按揭貸款的貸款任務(wù)。銀行將貸款的水龍頭一關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然冷卻下來(lái)。　　第三，即使出現(xiàn)了拐點(diǎn)，也并不意味著房?jī)r(jià)下跌。　　王石估計(jì)樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。姑且不論他的判斷是否正確，許多人誤解了拐點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中拐點(diǎn)（Inflection Point）有著很明確的定義：表示曲線由加速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)闇p速增長(zhǎng)，由凹曲線變?yōu)橥骨€，曲線的二階導(dǎo)數(shù)在這個(gè)點(diǎn)為零。值得提醒的是，在這個(gè)點(diǎn)之后曲線仍然上升，具有正斜率。說(shuō)白一點(diǎn)，出現(xiàn)拐點(diǎn)只不過(guò)表示房?jī)r(jià)的漲速?zèng)]先前那么快，但是還是在上升。拐點(diǎn)和房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)完全是兩碼事。如果王石講的是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的拐點(diǎn)，那么他說(shuō)的還有幾分道理，如果他說(shuō)的是達(dá)到最高點(diǎn)，從此房?jī)r(jià)就要下降，就不對(duì)勁了。　　第四，當(dāng)我們討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體樓價(jià)和房?jī)r(jià)指數(shù)。按照國(guó)務(wù)院24號(hào)文件，必須用70％以上的面積興建90平方米以下的小戶型住宅?？墒?，2007年1月到10月，全國(guó)90平方米以下住宅開(kāi)發(fā)投資占住宅總投資的比重只有21.46％。眾所周知，小戶型的總房?jī)r(jià)肯定低于豪華大戶型。如果認(rèn)真執(zhí)行國(guó)務(wù)院文件，多蓋些小戶型住宅，那么平均房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)。不過(guò)，如果70％以上的面積被用于建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型住宅，今后可以用來(lái)蓋大戶型住宅的面積肯定大幅度減少。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有土地就即沒(méi)有了用武之地，在土地招拍掛中，他們肯定要爭(zhēng)先恐后地舉牌，直到把地價(jià)拍到天上去。隨后，他們蓋的豪宅也肯定會(huì)賣天價(jià)。如果拿大城市中心的那些豪宅來(lái)說(shuō)事，房?jī)r(jià)肯定還要漲；如果拿整個(gè)城市的房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算，在包括廉租房、小戶型住宅、經(jīng)濟(jì)適用房之后，房?jī)r(jià)指數(shù)確實(shí)有可能下降?！　≡谌魏螘r(shí)候個(gè)別樓盤或者個(gè)別地區(qū)的房?jī)r(jià)都有可能波動(dòng)，但是，從全國(guó)來(lái)講，房?jī)r(jià)由三大因素決定：供求關(guān)系、貨幣流動(dòng)性過(guò)剩和資產(chǎn)重新定價(jià)?！　≡诠┣箨P(guān)系上，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求除了正常需求之外，還有投機(jī)需求。近年來(lái)，住房正常需求十分旺盛。城市人均住宅建筑面積在2003年為23.7平方米，2004年為25平方米，2006年為26.1平方米，幾乎每年都增加一平方米。　　2006年全國(guó)人口凈增700萬(wàn)，農(nóng)村進(jìn)城人口1780萬(wàn)，結(jié)婚的新人有980萬(wàn)對(duì)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2005年是10 493元，2006年增加為11759元，凈增1266元。在2007年這些因素非但沒(méi)有減弱，反而更強(qiáng)地繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。顯然，對(duì)于居民的正常需求，我們不僅不能打壓，還必須加以鼓勵(lì)和保護(hù)。從供求關(guān)系來(lái)看，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的因素很強(qiáng)，而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的因素并不強(qiáng)，因此，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)還處于上升通道?！　》康禺a(chǎn)政策要管的是過(guò)度投機(jī)需求。毫無(wú)疑問(wèn)，在某些地區(qū)的房?jī)r(jià)暴漲中，投機(jī)因素起到了推波助瀾的作用。深圳就是個(gè)明顯的例子。在2005年全年內(nèi)深圳購(gòu)買二套及以上房產(chǎn)的購(gòu)房者為7553人，占全市交易套數(shù)的20％左右。在某項(xiàng)二手房市場(chǎng)的問(wèn)卷調(diào)查中，64％的人表示購(gòu)房用途是自住加投資。在2006年，深圳置業(yè)者中大約30％的人在取得產(chǎn)權(quán)證之后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手出售。這都說(shuō)明在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)活動(dòng)相當(dāng)嚴(yán)重。整治過(guò)度投機(jī)靠的是財(cái)稅、金融和土地政策，簡(jiǎn)單地喊口號(hào)，或者采用行政手段來(lái)打壓房?jī)r(jià)并不能達(dá)到預(yù)期目的。　　說(shuō)到底，房?jī)r(jià)是一個(gè)金融問(wèn)題。在短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的原因是資金流動(dòng)性過(guò)剩，在較長(zhǎng)時(shí)期是由于資產(chǎn)重新定價(jià)。目前，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的最重要的因素是資產(chǎn)定價(jià)。2008年2月，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）為8.7％，2007年12月21日，1年期存款利率上調(diào)為4.14％?？鄢?％的利息稅之后，僅為3.67％，低于通脹5個(gè)百分點(diǎn)。受到多種因素的牽制，利率在短期內(nèi)升不了多少，而通貨膨脹率也降不下來(lái)，利率將嚴(yán)重地困擾我們的金融體系。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和過(guò)去多年來(lái)的實(shí)踐，只要有負(fù)利率，銀行中的居民存款就會(huì)流動(dòng)。2007年城鄉(xiāng)居民存款規(guī)模在17萬(wàn)億元左右，其中活期和短期占40％～50％，也就是說(shuō)，有大約7萬(wàn)億～8.5萬(wàn)億元資金具有很強(qiáng)的流動(dòng)性。但這些錢會(huì)往哪里流呢？　　按照2006年的數(shù)據(jù)，中國(guó)老百姓除去日常消費(fèi)、投資之外，購(gòu)買商品房用了2萬(wàn)億元，還往銀行里存了2萬(wàn)億元。在負(fù)利率的情況下，老百姓還會(huì)繼續(xù)把錢存進(jìn)銀行嗎？在2007年4月城鄉(xiāng)居民存款余額下降了1674億元，這是多年來(lái)的第一次下降。在該年5月又下降了2859億元。隨后，只有一個(gè)月略有上升，其他各月都在下降。到了10月份，突然下降了5092億元，震動(dòng)了整個(gè)金融系統(tǒng)。在11月居民存款回升2655億元，12月份又回升5996億元，但是和年初相比，居民存款余額幾乎沒(méi)有增加。也就是說(shuō)，老百姓在2007年新增加的收入基本上沒(méi)有存進(jìn)銀行。在負(fù)利率的壓迫之下，銀行存款不僅沒(méi)有增加，還有可能繼續(xù)外流，見(jiàn)表1—1。　　老百姓在2006年存進(jìn)銀行2萬(wàn)億元，2008年的居民收入比2007年有增無(wú)減。老百姓手里節(jié)余的錢就算和2007年一樣，這些錢如不進(jìn)銀行，會(huì)去哪里？金融市場(chǎng)由5個(gè)部分組成：證券市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)和外匯市場(chǎng)。目前，我國(guó)的債券市場(chǎng)規(guī)模只有幾千萬(wàn)億元，期貨市場(chǎng)和外匯市場(chǎng)基本上都沒(méi)有開(kāi)放，證券市場(chǎng)的規(guī)模有限，這使得我們的金融結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了巨大的扭曲。美國(guó)、歐洲、日本比我們有錢，但是，他們的資金被分散在上述5個(gè)市場(chǎng)中，存在銀行里面的錢并不多。我國(guó)的大部分資金存在銀行中，而且40％左右是短期和活期存款。這樣的金融結(jié)構(gòu)很不穩(wěn)定，一旦出現(xiàn)負(fù)利率就有大麻煩。銀行里的錢往外流，必然要流進(jìn)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)的股市能夠容納的資金有限，且如果聽(tīng)任大量資金進(jìn)入股市，有導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)。于是，必然有相當(dāng)一部分資金要進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。假若2007年民眾存進(jìn)銀行的2萬(wàn)億元當(dāng)中，有1萬(wàn)億元進(jìn)股市，1萬(wàn)億元進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。商品房竣工面積在2007年只能增加5％左右，那么，幾乎相等面積的商品房在2006年賣了2萬(wàn)億元，在2007年可能有3萬(wàn)億元涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)上漲的壓力非常大。何況，銀行存款當(dāng)中還會(huì)流出一些，這更加大了房?jī)r(jià)上升的壓力?！　∮^察房?jī)r(jià)走勢(shì)，切莫忽視資金流分析。打個(gè)比方，銀行像個(gè)水庫(kù)，居民存款好比天上下雨，利率好比水庫(kù)的大壩。如果天上不停地下雨，大壩又加不上去，那么水就會(huì)漫出大壩。水流總要有個(gè)去處。有人認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了好幾年，該歇歇了。有人拿股市的大起大落來(lái)比房地產(chǎn)市場(chǎng)。于是，前些時(shí)候有人說(shuō)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌，億萬(wàn)資金外逃。事實(shí)已經(jīng)證明這是謠言，可是，在聽(tīng)到這些不負(fù)責(zé)的話的時(shí)候該怎么想呢？就算深圳的居民把房子賣了，手里拿著資金往哪里逃？拿在手里，通貨膨脹，虧8％。存進(jìn)銀行，負(fù)利率，虧5％。進(jìn)入股市，大幅震蕩，不確定性很高。換美元，別說(shuō)還有管制，就是換了，美元還在貶值。轉(zhuǎn)了一圈，只有房市可供選擇，許多資金還要回到房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)?！　〗鹑诮Y(jié)構(gòu)的扭曲是歷史造成的。追究金融結(jié)構(gòu)扭曲的責(zé)任毫無(wú)意義。我們理應(yīng)大力發(fā)展證券市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)，在有條件的時(shí)候適度開(kāi)放外匯市場(chǎng)，但是，平心而論，這些市場(chǎng)的發(fā)展需逐步完成，急了容易出事。在金融結(jié)構(gòu)尚未發(fā)生根本調(diào)整的情況下，資金肯定要流人股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)。假若有更多的資金流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)焉能不漲？金融結(jié)構(gòu)調(diào)整絕非一朝一夕的事情，房?jī)r(jià)上漲將伴隨著這個(gè)金融結(jié)構(gòu)調(diào)整的全過(guò)程?！　≡诜?jī)r(jià)上升過(guò)程中，最重要的是要照顧好民生，以民為本，多蓋一些廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型房，讓老百姓能夠安居樂(lè)業(yè)。深圳部分地區(qū)的新開(kāi)樓盤的喊價(jià)下降是好事，很可能是宏觀調(diào)控政策抑制了過(guò)度投機(jī)。但是，還不能根據(jù)這一點(diǎn)來(lái)判斷全國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。從資產(chǎn)定價(jià)的角度來(lái)觀察，不論你喜歡還是不喜歡，大量資金還將繼續(xù)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房?jī)r(jià)很可能還要漲上一段時(shí)期。等到金融結(jié)構(gòu)調(diào)整到一個(gè)新的穩(wěn)定狀態(tài)，房?jī)r(jià)暴漲的趨勢(shì)才可能逆轉(zhuǎn)?！　?　去偽存真，把握房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)　　在我面前擺著一張2007年12月21日出版的《上海證券報(bào)》，通欄標(biāo)題是“首破兩位數(shù)，房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)兩年來(lái)新高”。2007年11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅首次突破兩位數(shù)，達(dá)10.5％，漲幅比10月份高出1個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)兩年來(lái)新高。房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)仍然是“高燒”不退。　　而緊挨著的另外一篇文章的題目是“中原集團(tuán)：明年深圳房?jī)r(jià)可能下跌20％”。據(jù)報(bào)道，中原集團(tuán)總經(jīng)理黎明楷預(yù)測(cè)：“2008年深圳房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌20％左右。今年房?jī)r(jià)暴漲的情況將不太可能再現(xiàn)?！敝性瘓F(tuán)是在香港注冊(cè)的一家房地產(chǎn)代理公司，在房地產(chǎn)業(yè)界有些名氣，總不至于胡說(shuō)八道吧。　　就在同一張報(bào)紙上，兩篇文章都在談房?jī)r(jià)，其觀點(diǎn)截然相反，老百姓該相信誰(shuí)呢？　　順手查了一下最近的報(bào)紙，關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷明顯地存在著兩極分化。有的報(bào)紙報(bào)道“深圳房?jī)r(jià)加速下滑”，“深圳樓市觸頂回落”，高檔樓盤降價(jià)達(dá)到20％也極少成交。有人在中央電視臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目中聲稱，廣州的房?jī)r(jià)要下降20％。有報(bào)道說(shuō)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)最早出現(xiàn)冬天不是在北方，而是南方深圳。如今的深圳，無(wú)論是一手房還是二手房，成交量大幅萎縮，價(jià)格加速下滑，且暫未表現(xiàn)反轉(zhuǎn)的征兆?！薄　×硪环矫?，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)2007年10月底發(fā)布的數(shù)據(jù)，8～10月這3個(gè)月內(nèi)，北京期房?jī)r(jià)格漲幅就超過(guò)了20％。北京有位房地產(chǎn)商說(shuō)：“現(xiàn)在北京賣房太沒(méi)有挑戰(zhàn)性了，只要房子造出來(lái)，就不愁賣。打折？能讓你買到一套房子就不錯(cuò)了?！薄　?007年10月，上海商品住宅成交量1 61萬(wàn)平方米，比9月下降了22％，但是成交均價(jià)由9月份的每平方米10 507元上升為11577元，上漲10.18％?！　　?/pre>




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　　毫無(wú)疑問(wèn)，房?jī)r(jià)暴漲有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，將禍水引進(jìn)銀行而觸發(fā)金融危機(jī)，也有可能加大貧富差距而觸發(fā)社會(huì)危機(jī)。防止房?jī)r(jià)暴漲主要采取財(cái)稅政策。應(yīng)當(dāng)迅速推進(jìn)稅制改革，引進(jìn)物業(yè)稅，在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的同時(shí)，調(diào)整稅收負(fù)擔(dān)，縮小貧富差距?！　∧壳埃澜鐜缀跛械氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都征收物業(yè)稅，在各國(guó)政府的財(cái)稅結(jié)構(gòu)中占有很重要的比例。這項(xiàng)稅種的定義和名稱各不相同，例如，在奧地利、波蘭等國(guó)叫“不動(dòng)產(chǎn)稅”，在美國(guó)、加拿大、德國(guó)、智利叫“財(cái)產(chǎn)稅”，在新西蘭、英國(guó)、馬來(lái)西噩等國(guó)稱之為“地方稅”，中國(guó)香港則稱“物業(yè)稅”。如今國(guó)內(nèi)比較通用的稱呼是物業(yè)稅?！　∥飿I(yè)稅是針對(duì)國(guó)民的不動(dòng)產(chǎn)所征收的稅收。政府有責(zé)任保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，并且提供國(guó)家安全、司法、金融、環(huán)境保護(hù)和公共設(shè)施等各項(xiàng)服務(wù)。與此對(duì)應(yīng)，財(cái)產(chǎn)所有者必須繳納一定的稅收來(lái)保證國(guó)家的相關(guān)開(kāi)支。本書(shū)從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度詳細(xì)分析了中國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成和影響因素，且重點(diǎn)討論了房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)的銀行以及整個(gè)金融體系的影響，并闡述了當(dāng)前環(huán)境下出臺(tái)物業(yè)稅的作用和必要性。





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