房價與物業(yè)稅

內(nèi)容概要

本書中，作者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場正處在一個非常特殊的時期，由于供不應(yīng)求，資金流動性過剩，再加上全球性的資產(chǎn)重新定價，要想切實調(diào)控房價，物業(yè)稅的出臺意義重大。    作者從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度詳細(xì)分析了中國房價的構(gòu)成和影響因素，重點討論了房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)業(yè)對中國的銀行以及整個金融體系的影響，并闡述了當(dāng)前環(huán)境下出臺物業(yè)稅的作用和必要性。

作者簡介

徐滇慶，1967年畢業(yè)于東北大學(xué)自動控制系，1981年獲得華中理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理碩士學(xué)位。1984年進(jìn)入美國匹茲堡大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，1990年獲得博士學(xué)位。從1990-1994年任教于加拿大薩斯喀徹溫大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，現(xiàn)為加拿大西安大略大學(xué)修倫學(xué)院經(jīng)濟(jì)系終生教授。
    應(yīng)聘擔(dān)任北京大學(xué)、東

書籍目錄

前言1  低迷聲中看房價2  去偽存真，把握房價變化趨勢3  畫蛇添足雙限房4  房價與理性預(yù)期5  房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的著力點6  房地產(chǎn)稅負(fù)的轉(zhuǎn)移7  房價與貨幣緊縮政策8  真緊縮還是假緊縮9  財產(chǎn)性收入與貧富差距10  廉租房考驗以民為本11  嚴(yán)肅金融紀(jì)律，防范房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險12  嚴(yán)謹(jǐn)學(xué)風(fēng)與賭徒意識13  物業(yè)稅的立法程序14  房地產(chǎn)稅制改革勢在必行15  為什么要開征物業(yè)稅16  物業(yè)稅稅率的確定17  開征物業(yè)稅的可行性分析18  開征物業(yè)稅對經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的影響19  解放思想，推進(jìn)物業(yè)稅改革

章節(jié)摘錄

　　1　低迷聲中看房價　　2007年11月以來，全國各地商品房交易額普遍下降，在房地產(chǎn)市場低迷的時候，新聞媒體上不斷傳來消息，好像房價就要下降了。在報紙上看到大字標(biāo)題“深圳房價加速下滑”，“廣州房價拐點將現(xiàn)？”據(jù)說，在中央電視臺的《經(jīng)濟(jì)半小時》節(jié)目中，有人宣布廣州的房價暴跌了20％。　　有的房地產(chǎn)老板站出來呼應(yīng)房價下落。例如，萬科的王石公開表示：“我承認(rèn)樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)?！庇谑?，有人提問：“珠三角房市低迷，北京是否會受影響？”　　房價暴漲，民怨沸騰。老百姓對于高房價早就恨之入骨，巴不得房價早點跌下來。作為學(xué)者，我歷來不喜歡高通貨膨脹，更不喜歡房價飛漲。倘若果真能夠?qū)⒎績r壓下來，未嘗不是一件好事?？墒?，做研究不能感情用事。在房價研究上尤其要冷靜，要堅持說真話，為老百姓說話。　　房價變動反映出經(jīng)濟(jì)規(guī)律。無論是什么人違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，都要受到懲罰。過去是這樣，現(xiàn)在是這樣，將來還是這樣。對于規(guī)律，我們一定要有敬畏之感。要了解潮流，才能駕馭潮流，保護(hù)自己，發(fā)展自己。　　房價和其他物價一樣，有漲必有落。世界上只漲不落的房價從來就沒有存在過。但是，如同潮起潮落一樣，房價變化也有其內(nèi)在的規(guī)律，和人們的偏好沒有多少關(guān)系。并不是你喜歡什么，它就按照你的愿望變化?！　‘?dāng)前報道的房價數(shù)據(jù)撲朔迷離，有人說：“有關(guān)房價的數(shù)據(jù)都是真真假假，任何根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)所做出的判斷都讓人半信半疑?！边@就需要我們下點工夫，去偽存真。　　首先，有些房價變動屬于正常的營銷策略。在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)投機(jī)活動受到抑制，自然減緩了房價上漲趨勢。某些被夸張推高的房價出現(xiàn)調(diào)整，也是意料中事。例如，有的房地產(chǎn)商將原本每平方米（以下簡稱平米）12 000元的住宅喊價15 000元。如今打個折，賣13 000元。這只能屬于房地產(chǎn)的營銷策略，算不得降價。上海有個豪宅樓盤叫湯臣一品，要價每平米11萬元。其實，開發(fā)商壓根就沒打算賣，不過借此做個廣告，把湯臣一品放在前頭，而借機(jī)將湯臣集團(tuán)其他的房子賣一個好價錢。如果哪天湯臣一品的價錢改為10萬元每平米，難道是真的降價嗎？　　去菜場買菜?！　　岸嗌馘X一斤？”　　“兩塊。”　　“一塊賣不賣？”　　“行，你要幾斤？”　　連賣菜的老太婆都知道營銷策略。難道你花一塊錢買的青菜還占了什么便宜？　　開發(fā)商要價肯定高于真實價格。在供不應(yīng)求的情況下，房價取決于購房者愿意支付的上限。由于住宅的地點、環(huán)境、樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等各不相同，房價自然也大不一樣。因此，房地產(chǎn)商一定先喊出一個比較高的價，然后慢慢地降，直到摸準(zhǔn)購房者愿意支付的上限為止。當(dāng)我們討論房價的時候，要從時間序列數(shù)據(jù)來判斷房價的變化趨勢，拿房地產(chǎn)商開出的樓價來討論問題，難免出現(xiàn)嚴(yán)重的扭曲?！　∑浯危渴械兔圆⒉坏扔诜績r要下降?！　≡诜康禺a(chǎn)市場上，誰的信息最多？毋庸置疑，買的沒有賣的精。房地產(chǎn)商的信息要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政府部門和普通購房者。從理論和經(jīng)驗出發(fā)，如果房價真的要下降了，房地產(chǎn)商肯定要搶先出手，拋售樓盤。如果在短期內(nèi)樓盤供應(yīng)量突然上升，那么很可能將出現(xiàn)房價下降?？墒牵鱾€大城市商品房交易額都出現(xiàn)萎縮。房地產(chǎn)商普遍捂盤惜售，說明他們估計房價還要上升，既然房價還要上升，何必急著出售。　　按照一般情況，在年底應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)樓盤促銷。佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為：“開發(fā)商在年底進(jìn)行樓盤促銷并不少見，一是臨近年關(guān)，開發(fā)商都想沖刺一下，完成既定目標(biāo)，甚至為把當(dāng)年業(yè)績做得更漂亮些；二是年尾也是開發(fā)商回籠資金的時候，要做財務(wù)報表，還要還銀行貸款、工程結(jié)款等，所以多賣點房回收點資金也是好的。不少樓盤在今年二、三季度上海樓市回暖時漲得太快，到年底還剩些房源，但看到調(diào)控來襲、交易冷清，便主動調(diào)價促銷。但問題在于，開發(fā)商的營銷策略的改變并不代表他們就看空明年的上海樓市?！睆母鞯財?shù)據(jù)來看，理應(yīng)出現(xiàn)的售樓高峰并未出現(xiàn)，這表明，許多房地產(chǎn)商正在等待著下一波漲價?！　≡谀甑壮霈F(xiàn)樓市低迷的主要原因是銀行按揭貸款的額度控制。各家銀行都有按揭貸款的額度控制，由于房價暴漲，許多銀行到10月份就已經(jīng)完成了按揭貸款的貸款任務(wù)。銀行將貸款的水龍頭一關(guān)，房地產(chǎn)市場自然冷卻下來?！　〉谌?，即使出現(xiàn)了拐點，也并不意味著房價下跌?！　⊥跏烙嫎鞘械墓拯c已經(jīng)出現(xiàn)。姑且不論他的判斷是否正確，許多人誤解了拐點的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中拐點（Inflection Point）有著很明確的定義：表示曲線由加速增長轉(zhuǎn)變?yōu)闇p速增長，由凹曲線變?yōu)橥骨€，曲線的二階導(dǎo)數(shù)在這個點為零。值得提醒的是，在這個點之后曲線仍然上升，具有正斜率。說白一點，出現(xiàn)拐點只不過表示房價的漲速沒先前那么快，但是還是在上升。拐點和房價的最高點完全是兩碼事。如果王石講的是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的拐點，那么他說的還有幾分道理，如果他說的是達(dá)到最高點，從此房價就要下降，就不對勁了。　　第四，當(dāng)我們討論房價的時候，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體樓價和房價指數(shù)。按照國務(wù)院24號文件，必須用70％以上的面積興建90平方米以下的小戶型住宅。可是，2007年1月到10月，全國90平方米以下住宅開發(fā)投資占住宅總投資的比重只有21.46％。眾所周知，小戶型的總房價肯定低于豪華大戶型。如果認(rèn)真執(zhí)行國務(wù)院文件，多蓋些小戶型住宅，那么平均房價肯定會降下來。不過，如果70％以上的面積被用于建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型住宅，今后可以用來蓋大戶型住宅的面積肯定大幅度減少。開發(fā)商沒有土地就即沒有了用武之地，在土地招拍掛中，他們肯定要爭先恐后地舉牌，直到把地價拍到天上去。隨后，他們蓋的豪宅也肯定會賣天價。如果拿大城市中心的那些豪宅來說事，房價肯定還要漲；如果拿整個城市的房價來計算，在包括廉租房、小戶型住宅、經(jīng)濟(jì)適用房之后，房價指數(shù)確實有可能下降。　　在任何時候個別樓盤或者個別地區(qū)的房價都有可能波動，但是，從全國來講，房價由三大因素決定：供求關(guān)系、貨幣流動性過剩和資產(chǎn)重新定價。　　在供求關(guān)系上，房地產(chǎn)市場上的需求除了正常需求之外，還有投機(jī)需求。近年來，住房正常需求十分旺盛。城市人均住宅建筑面積在2003年為23.7平方米，2004年為25平方米，2006年為26.1平方米，幾乎每年都增加一平方米?！　?006年全國人口凈增700萬，農(nóng)村進(jìn)城人口1780萬，結(jié)婚的新人有980萬對。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2005年是10 493元，2006年增加為11759元，凈增1266元。在2007年這些因素非但沒有減弱，反而更強(qiáng)地繼續(xù)推動房價上升。顯然，對于居民的正常需求，我們不僅不能打壓，還必須加以鼓勵和保護(hù)。從供求關(guān)系來看，推動房價上升的因素很強(qiáng)，而導(dǎo)致房價下跌的因素并不強(qiáng)，因此，在較長時期內(nèi)房價還處于上升通道?！　》康禺a(chǎn)政策要管的是過度投機(jī)需求。毫無疑問，在某些地區(qū)的房價暴漲中，投機(jī)因素起到了推波助瀾的作用。深圳就是個明顯的例子。在2005年全年內(nèi)深圳購買二套及以上房產(chǎn)的購房者為7553人，占全市交易套數(shù)的20％左右。在某項二手房市場的問卷調(diào)查中，64％的人表示購房用途是自住加投資。在2006年，深圳置業(yè)者中大約30％的人在取得產(chǎn)權(quán)證之后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手出售。這都說明在深圳房地產(chǎn)市場上投機(jī)活動相當(dāng)嚴(yán)重。整治過度投機(jī)靠的是財稅、金融和土地政策，簡單地喊口號，或者采用行政手段來打壓房價并不能達(dá)到預(yù)期目的。　　說到底，房價是一個金融問題。在短期內(nèi)房價上漲的原因是資金流動性過剩，在較長時期是由于資產(chǎn)重新定價。目前，推動房價上升的最重要的因素是資產(chǎn)定價。2008年2月，消費(fèi)價格指數(shù)（CPI）為8.7％，2007年12月21日，1年期存款利率上調(diào)為4.14％?？鄢?％的利息稅之后，僅為3.67％，低于通脹5個百分點。受到多種因素的牽制，利率在短期內(nèi)升不了多少，而通貨膨脹率也降不下來，利率將嚴(yán)重地困擾我們的金融體系。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和過去多年來的實踐，只要有負(fù)利率，銀行中的居民存款就會流動。2007年城鄉(xiāng)居民存款規(guī)模在17萬億元左右，其中活期和短期占40％～50％，也就是說，有大約7萬億～8.5萬億元資金具有很強(qiáng)的流動性。但這些錢會往哪里流呢？　　按照2006年的數(shù)據(jù)，中國老百姓除去日常消費(fèi)、投資之外，購買商品房用了2萬億元，還往銀行里存了2萬億元。在負(fù)利率的情況下，老百姓還會繼續(xù)把錢存進(jìn)銀行嗎？在2007年4月城鄉(xiāng)居民存款余額下降了1674億元，這是多年來的第一次下降。在該年5月又下降了2859億元。隨后，只有一個月略有上升，其他各月都在下降。到了10月份，突然下降了5092億元，震動了整個金融系統(tǒng)。在11月居民存款回升2655億元，12月份又回升5996億元，但是和年初相比，居民存款余額幾乎沒有增加。也就是說，老百姓在2007年新增加的收入基本上沒有存進(jìn)銀行。在負(fù)利率的壓迫之下，銀行存款不僅沒有增加，還有可能繼續(xù)外流，見表1—1?！　±习傩赵?006年存進(jìn)銀行2萬億元，2008年的居民收入比2007年有增無減。老百姓手里節(jié)余的錢就算和2007年一樣，這些錢如不進(jìn)銀行，會去哪里？金融市場由5個部分組成：證券市場、債券市場、房地產(chǎn)市場、期貨市場和外匯市場。目前，我國的債券市場規(guī)模只有幾千萬億元，期貨市場和外匯市場基本上都沒有開放，證券市場的規(guī)模有限，這使得我們的金融結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了巨大的扭曲。美國、歐洲、日本比我們有錢，但是，他們的資金被分散在上述5個市場中，存在銀行里面的錢并不多。我國的大部分資金存在銀行中，而且40％左右是短期和活期存款。這樣的金融結(jié)構(gòu)很不穩(wěn)定，一旦出現(xiàn)負(fù)利率就有大麻煩。銀行里的錢往外流，必然要流進(jìn)股市和房地產(chǎn)市場。中國的股市能夠容納的資金有限，且如果聽任大量資金進(jìn)入股市，有導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的危險。于是，必然有相當(dāng)一部分資金要進(jìn)入房地產(chǎn)市場。假若2007年民眾存進(jìn)銀行的2萬億元當(dāng)中，有1萬億元進(jìn)股市，1萬億元進(jìn)房地產(chǎn)市場。商品房竣工面積在2007年只能增加5％左右，那么，幾乎相等面積的商品房在2006年賣了2萬億元，在2007年可能有3萬億元涌進(jìn)房地產(chǎn)市場。由此可見，房價上漲的壓力非常大。何況，銀行存款當(dāng)中還會流出一些，這更加大了房價上升的壓力。　　觀察房價走勢，切莫忽視資金流分析。打個比方，銀行像個水庫，居民存款好比天上下雨，利率好比水庫的大壩。如果天上不停地下雨，大壩又加不上去，那么水就會漫出大壩。水流總要有個去處。有人認(rèn)為房價已經(jīng)漲了好幾年，該歇歇了。有人拿股市的大起大落來比房地產(chǎn)市場。于是，前些時候有人說，深圳房地產(chǎn)市場暴跌，億萬資金外逃。事實已經(jīng)證明這是謠言，可是，在聽到這些不負(fù)責(zé)的話的時候該怎么想呢？就算深圳的居民把房子賣了，手里拿著資金往哪里逃？拿在手里，通貨膨脹，虧8％。存進(jìn)銀行，負(fù)利率，虧5％。進(jìn)入股市，大幅震蕩，不確定性很高。換美元，別說還有管制，就是換了，美元還在貶值。轉(zhuǎn)了一圈，只有房市可供選擇，許多資金還要回到房地產(chǎn)市場來?！　〗鹑诮Y(jié)構(gòu)的扭曲是歷史造成的。追究金融結(jié)構(gòu)扭曲的責(zé)任毫無意義。我們理應(yīng)大力發(fā)展證券市場、債券市場、期貨市場，在有條件的時候適度開放外匯市場，但是，平心而論，這些市場的發(fā)展需逐步完成，急了容易出事。在金融結(jié)構(gòu)尚未發(fā)生根本調(diào)整的情況下，資金肯定要流人股市和房地產(chǎn)市場。假若有更多的資金流進(jìn)房地產(chǎn)市場，房價焉能不漲？金融結(jié)構(gòu)調(diào)整絕非一朝一夕的事情，房價上漲將伴隨著這個金融結(jié)構(gòu)調(diào)整的全過程。　　在房價上升過程中，最重要的是要照顧好民生，以民為本，多蓋一些廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型房，讓老百姓能夠安居樂業(yè)。深圳部分地區(qū)的新開樓盤的喊價下降是好事，很可能是宏觀調(diào)控政策抑制了過度投機(jī)。但是，還不能根據(jù)這一點來判斷全國房價的走勢。從資產(chǎn)定價的角度來觀察，不論你喜歡還是不喜歡，大量資金還將繼續(xù)涌入房地產(chǎn)市場。房價很可能還要漲上一段時期。等到金融結(jié)構(gòu)調(diào)整到一個新的穩(wěn)定狀態(tài)，房價暴漲的趨勢才可能逆轉(zhuǎn)?！　?　去偽存真，把握房價變化趨勢　　在我面前擺著一張2007年12月21日出版的《上海證券報》，通欄標(biāo)題是“首破兩位數(shù)，房價漲幅創(chuàng)兩年來新高”。2007年11月份全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅首次突破兩位數(shù)，達(dá)10.5％，漲幅比10月份高出1個百分點，再創(chuàng)兩年來新高。房價上漲之勢仍然是“高燒”不退?！　《o挨著的另外一篇文章的題目是“中原集團(tuán)：明年深圳房價可能下跌20％”。據(jù)報道，中原集團(tuán)總經(jīng)理黎明楷預(yù)測：“2008年深圳房價可能會下跌20％左右。今年房價暴漲的情況將不太可能再現(xiàn)?！敝性瘓F(tuán)是在香港注冊的一家房地產(chǎn)代理公司，在房地產(chǎn)業(yè)界有些名氣，總不至于胡說八道吧。　　就在同一張報紙上，兩篇文章都在談房價，其觀點截然相反，老百姓該相信誰呢？　　順手查了一下最近的報紙，關(guān)于房價走勢的判斷明顯地存在著兩極分化。有的報紙報道“深圳房價加速下滑”，“深圳樓市觸頂回落”，高檔樓盤降價達(dá)到20％也極少成交。有人在中央電視臺的《經(jīng)濟(jì)半小時》節(jié)目中聲稱，廣州的房價要下降20％。有報道說：“房地產(chǎn)市場最早出現(xiàn)冬天不是在北方，而是南方深圳。如今的深圳，無論是一手房還是二手房，成交量大幅萎縮，價格加速下滑，且暫未表現(xiàn)反轉(zhuǎn)的征兆。”　　另一方面，根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊2007年10月底發(fā)布的數(shù)據(jù)，8～10月這3個月內(nèi)，北京期房價格漲幅就超過了20％。北京有位房地產(chǎn)商說：“現(xiàn)在北京賣房太沒有挑戰(zhàn)性了，只要房子造出來，就不愁賣。打折？能讓你買到一套房子就不錯了?！薄　?007年10月，上海商品住宅成交量1 61萬平方米，比9月下降了22％，但是成交均價由9月份的每平方米10 507元上升為11577元，上漲10.18％?！　　?/pre>




編輯推薦
　　毫無疑問，房價暴漲有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，將禍水引進(jìn)銀行而觸發(fā)金融危機(jī)，也有可能加大貧富差距而觸發(fā)社會危機(jī)。防止房價暴漲主要采取財稅政策。應(yīng)當(dāng)迅速推進(jìn)稅制改革，引進(jìn)物業(yè)稅，在抑制房地產(chǎn)市場過度投機(jī)的同時，調(diào)整稅收負(fù)擔(dān)，縮小貧富差距?！　∧壳埃澜鐜缀跛械氖袌鼋?jīng)濟(jì)國家都征收物業(yè)稅，在各國政府的財稅結(jié)構(gòu)中占有很重要的比例。這項稅種的定義和名稱各不相同，例如，在奧地利、波蘭等國叫“不動產(chǎn)稅”，在美國、加拿大、德國、智利叫“財產(chǎn)稅”，在新西蘭、英國、馬來西噩等國稱之為“地方稅”，中國香港則稱“物業(yè)稅”。如今國內(nèi)比較通用的稱呼是物業(yè)稅?！　∥飿I(yè)稅是針對國民的不動產(chǎn)所征收的稅收。政府有責(zé)任保護(hù)公民的財產(chǎn)所有權(quán)，并且提供國家安全、司法、金融、環(huán)境保護(hù)和公共設(shè)施等各項服務(wù)。與此對應(yīng)，財產(chǎn)所有者必須繳納一定的稅收來保證國家的相關(guān)開支。本書從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度詳細(xì)分析了中國房價的構(gòu)成和影響因素，且重點討論了房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)業(yè)對中國的銀行以及整個金融體系的影響，并闡述了當(dāng)前環(huán)境下出臺物業(yè)稅的作用和必要性。





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