房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究實(shí)操一本通

內(nèi)容概要

本書是一本理論與案例相結(jié)合的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的實(shí)操教科書和工作參考書。全書共分13章，分別介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究概論、概況分析、市場調(diào)查分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議與進(jìn)度安排、費(fèi)用估算、資金籌措、財(cái)務(wù)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析、方案比選、社會(huì)評價(jià)及研究的結(jié)論和建議。書中列舉了大量優(yōu)秀案例，進(jìn)行分析論證，并為讀者提供了一份較完整的標(biāo)準(zhǔn)模板供參考。

作者簡介

余源鵬，國內(nèi)知名實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)研究策劃人，廣州鵬起房地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事。20世紀(jì)70年代出生于廣東省潮州市黃岡鎮(zhèn)。畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院建筑工程專業(yè)，結(jié)業(yè)于中山大學(xué)企業(yè)管理(營銷管理方向)研究生進(jìn)修班。     長期從事房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)性研究與策劃，研究策劃

書籍目錄

前言第1章  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論  1.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的含義  1.2  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的作用  1.3  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)  1.4  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的常見誤區(qū)及對策  1.5  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的原則和依據(jù)  1.6  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究承擔(dān)機(jī)構(gòu)與人員    1.6.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究機(jī)構(gòu)的選擇    1.6.2  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究人員的構(gòu)成    1.6.3  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究人員的素質(zhì)  1.7  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的基本項(xiàng)目策劃  1.8  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容  1.9  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編寫步驟第2章  房地產(chǎn)項(xiàng)目概況分析  2.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況介紹  2.2  房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)介紹  2.3  房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)生背景和建設(shè)必要性第3章  房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查分析  3.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查總論  3.2  房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析    3.2.1  政策環(huán)境分析    3.2.2  經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析    3.2.3  社會(huì)文化分析    3.2.4  宗地現(xiàn)狀分析    3.2.5  配套設(shè)施分析    3.2.6  城市規(guī)劃分析    3.2.7  基礎(chǔ)設(shè)施分析  3.3  房地產(chǎn)項(xiàng)目市場狀況分析    3.3.1  房地產(chǎn)市場分析    3.3.2  板塊競爭對手分析    3.3.3  樓盤競爭對手分析  3.4  房地產(chǎn)項(xiàng)目客戶群分析  3.5  房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析    3.5.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)勢分析    3.5.2  房地產(chǎn)項(xiàng)目劣勢分析    3.5.3  房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析    3.5.4  房地產(chǎn)項(xiàng)目威脅分析    3.5.5  房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析表  3.6  房地產(chǎn)項(xiàng)目定位    3.6.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目客戶定位    3.6.2  房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位    3.6.3  房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格定位第4章  房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議與進(jìn)度安排  4.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議  4.2  房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)方案說明  4.3  房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排第5章  房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用估算  5.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用估算的范圍和依據(jù)  5.2  房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本估算  5.3  房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算  5.4  投資成本費(fèi)用估算匯總  5.5  開發(fā)期經(jīng)營稅費(fèi)的估算第6章  房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措  6.1  資金來源與運(yùn)用分析  6.2  借款償還計(jì)劃  6.3  資金使用的管理第7章  房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)  7.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)概述  7.2  盈利能力分析與相關(guān)報(bào)表  7.3  清償能力分析與資產(chǎn)負(fù)債表  7.4  資金平衡分析和資金來源與運(yùn)用表第8章  房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析  8.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析    8.1.1  敏感性分析    8.1.2  臨界點(diǎn)分析    8.1.3  概率分析  8.2  房地產(chǎn)項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析    8.2.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)分析    8.2.2  房地產(chǎn)項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn)分析  8.3  房地產(chǎn)項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)分析    8.3.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)分析    8.3.2  房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析    8.3.3  房地產(chǎn)項(xiàng)目金融風(fēng)險(xiǎn)分析    8.3.4  房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)和自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析  8.4  房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對策第9章  房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選第10章  房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評價(jià)  10.1  房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評價(jià)概述  10.2  房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)影響分析第11章  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議第12章  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告計(jì)算部分的優(yōu)秀案例第13章  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)模板  13.1  優(yōu)秀房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)模板  13.2  頂尖房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)模板附錄  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法（2000年版）

章節(jié)摘錄

　　第1章　房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論　　1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的含義　　可行性通常指“可能的，行得通的，可以實(shí)現(xiàn)或可以成功的”的意思，與可能性是同義語。這里的“可行性”，是可行而不是最優(yōu)，但可行性研究應(yīng)做到盡量地最優(yōu)，在可行的基礎(chǔ)上去保持最優(yōu)?！　】尚行匝芯窟@種方法最早出現(xiàn)于美國。20世紀(jì)30年代初期美國為開發(fā)田納西流域，開始采用這種方法，把可行性研究列入流域開發(fā)程序，作為開發(fā)規(guī)劃的必要程序，保證了工程的順利進(jìn)行，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。第二次世界大戰(zhàn)以后，這種方法發(fā)展迅速，可行性研究不僅應(yīng)用在工程建設(shè)方面，而且還在生產(chǎn)領(lǐng)域中運(yùn)用和推廣。通過幾十年的不斷充實(shí)和完善，擴(kuò)大到很多領(lǐng)域，范圍十分廣泛，目前已形成一整套系統(tǒng)、科學(xué)的研究方法。雖然各國對可行性研究的內(nèi)容、作用、階段劃分有所不同，但作為一門科學(xué)已被各國所公認(rèn)。各國對這門科學(xué)的命名并不一致，西方國家叫作可行性研究，俄羅斯和東歐叫作技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，日本叫作投資前研究。　　房地產(chǎn)開發(fā)是較復(fù)雜的綜合性行業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具有的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和服務(wù)等特征外，還具有投資額度大、生產(chǎn)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品體量大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)高和社會(huì)環(huán)境影響大等特點(diǎn)。所以在作出房地產(chǎn)項(xiàng)目決策之前，對該項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析正日益重要且必要?！　》康禺a(chǎn)項(xiàng)目可行性研究于20世紀(jì)70年代末期引入我國，它是在投資決策之前對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題：一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施；二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）。具體地講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是對開發(fā)項(xiàng)目的必要性、項(xiàng)目實(shí)施的市場條件（供給和需求）、項(xiàng)目選址和開發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項(xiàng)目開發(fā)模式、開發(fā)經(jīng)營周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證。它是決定一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目是否應(yīng)該投資，并以最小的投入獲得最大的產(chǎn)出，即以最小的開發(fā)成本取得最佳經(jīng)濟(jì)效益的科學(xué)手段，為開發(fā)項(xiàng)目決策提供科學(xué)依據(jù)的一種科學(xué)分析方法。它是開發(fā)商投資決策和項(xiàng)目策劃的科學(xué)參考依據(jù)，是開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)的必要文件，是環(huán)保等政府職能部門進(jìn)行社會(huì)、環(huán)境評價(jià)的依據(jù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件。

編輯推薦

　　本書是一本內(nèi)容全面深入、編寫簡單易懂，與新近實(shí)際工作緊密結(jié)合的實(shí)操型入門教材和工具型日常工作參考書?！　≈?jǐn)以此書獻(xiàn)給——　　房地產(chǎn)投資開發(fā)決策人員；　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)策劃師；　　房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究分析的人士；　　房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程管理的人士；　　房地產(chǎn)投資分析、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、融資策劃的人士；　　政府相關(guān)行政機(jī)構(gòu)審批人士；　　金融投資機(jī)構(gòu)信貸審批人士；　　特別是廣大主地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、管理、投資、財(cái)會(huì)專業(yè)師生。

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