房地產(chǎn)投資分析

前言

　　隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)也飛速發(fā)展，這種發(fā)展不僅反映在大規(guī)模的住宅建設(shè)上，同時(shí)也體現(xiàn)于商業(yè)、辦公、休閑等房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資與建設(shè)中。目前，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域和投資領(lǐng)域共同關(guān)注的熱點(diǎn)之一。同時(shí)，作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資也為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了活力，創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇?！　》康禺a(chǎn)投資是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它需要投資者擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，敏銳的市場(chǎng)洞察力、非凡的投資魄力，更需要良好的專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備。只有具備了這樣的素質(zhì)，投資者才能準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)動(dòng)向，才能正確地作出房地產(chǎn)投資決策，并科學(xué)、有效地規(guī)避投資中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)滿意的投資收益。　　本書較為系統(tǒng)地講解了房地產(chǎn)投資分析的基本原理，對(duì)房地產(chǎn)的投資環(huán)境、投資市場(chǎng)、投資策劃等進(jìn)行了詳細(xì)的介紹與分析，并對(duì)房地產(chǎn)投資涉及到的成本費(fèi)用及投資收入的估算方法進(jìn)行了細(xì)致的講解；另外，對(duì)房地產(chǎn)投資的不確定性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析及投資方案的比選等也進(jìn)行了系統(tǒng)的闡述?！　》康禺a(chǎn)投資分析是一門操作性很強(qiáng)的學(xué)科，所以本書的內(nèi)容不僅僅局限于它的理論介紹，更重要的是提供了很多的實(shí)際分析方法，并配以豐富的案例及閱讀資料，以幫助讀者更好地體會(huì)和學(xué)習(xí)?！　”緯勺T善勇、葛晶、周勇、王江梅、魏旭、陳崇共同編寫。譚善勇構(gòu)思寫作提綱，并負(fù)責(zé)對(duì)全書進(jìn)行統(tǒng)稿和定稿。具體編寫分工為：第l章、第5章～第10章、第12章由譚善勇、葛晶編寫； 第2章、第4章由譚善勇、周勇、陳崇編寫：第3章由王江梅編寫；第11章由譚善勇、魏旭、葛晶編寫?！　》康禺a(chǎn)投資分析涉及的學(xué)科非常廣泛，包括了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、金融學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、策劃學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)以及建筑學(xué)等諸多學(xué)科，把握起來(lái)難度很大。因此，盡管我們編寫前集中學(xué)習(xí)了建設(shè)部的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》以及《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），編寫過(guò)程中又參閱了大量的文獻(xiàn)資料，但本書仍然會(huì)有一些不足甚至錯(cuò)誤，懇請(qǐng)業(yè)內(nèi)外專家和讀者朋友給予批評(píng)指正。

內(nèi)容概要

本書共分12章：房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位策劃、房地產(chǎn)投資成本與稅費(fèi)估算、房地產(chǎn)投資收入估算、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)指標(biāo)與報(bào)表分析、房地產(chǎn)投資不確定性分析、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、房地產(chǎn)投資方案比選、房地產(chǎn)置業(yè)投資分析以及房地產(chǎn)投資可性行研究報(bào)告。
本書重點(diǎn)突出、特色鮮明，強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐、定性分析與定量分析相結(jié)合，特別是把Excel軟件與房地產(chǎn)投資分析結(jié)合起來(lái)。為便于教學(xué)和自學(xué)方便，全書各章均配有一定數(shù)量的思考題和練習(xí)題。
本書可作為應(yīng)用型本科及高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)教材，也可作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)、工程經(jīng)濟(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)、投資經(jīng)濟(jì)、工商管理、會(huì)計(jì)學(xué)等專業(yè)的教材或參考書。

書籍目錄

前言
第1章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)
  1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù)
  1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期
  1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析
  2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析
  2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析
  2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第3章 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析
  3.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問(wèn)題
  3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法
  3.3 常見(jiàn)類型房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第4章 房地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位策劃
  4.1 房地產(chǎn)投資分析策劃
  4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位基本原理
  4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位要點(diǎn)
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第5章 房地產(chǎn)投資成本與稅費(fèi)估算
  5.1 房地產(chǎn)投資與成本的構(gòu)成
  5.2 房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算
  5.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目稅費(fèi)估算
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第6章 房地產(chǎn)投資收入估算
  6.1 房地產(chǎn)投資收入估算原理
  6.2 租售收入的估算
  6.3 轉(zhuǎn)售收入及其他收入的估算
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第7章 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)指標(biāo)與報(bào)表分析
  7.1 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析
  7.2 財(cái)務(wù)靜態(tài)盈利指標(biāo)與利潤(rùn)表的編制與分析
  7.3 財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)與現(xiàn)金流量表的編制與分析
  7.4 其他會(huì)計(jì)報(bào)表的編制與分析
  小結(jié)
  思考題
第8章 房地產(chǎn)投資不確定性分析
  8.1 房地產(chǎn)投資不確定性與不確定因素分析
  8.2 房地產(chǎn)投資盈虧平衡分析
  8.3 房地產(chǎn)投資敏感性分析
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第9章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析
  9.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其度量
  9.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概率分析
  9.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第10章 房地產(chǎn)投資方案比選
  10.1 房地產(chǎn)投資方案比選原理
  10.2 房地產(chǎn)投資不同類型方案比選
  10.3 房地產(chǎn)投資方案的比選決策
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第11章 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析
  11.1 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析原理
  11.2 不同類型房地產(chǎn)置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析
  11.3 房地產(chǎn)置業(yè)投資策略分析
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第12章 房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告
  12.1 房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)
  12.2 房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告的編寫與審讀
  12.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投資分析報(bào)告示例
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
附錄 常用Excel函數(shù)簡(jiǎn)介
參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第1章　房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)　　1.2　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期　　1.2.1　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目周期　　一般認(rèn)為，項(xiàng)目從起始到結(jié)束的完整循環(huán)過(guò)程，稱之為項(xiàng)目周期。項(xiàng)目周期不僅包含按時(shí)序展開(kāi)的各個(gè)階段，同時(shí)也是一個(gè)循環(huán)的過(guò)程。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的評(píng)價(jià)結(jié)果反饋到后續(xù)項(xiàng)目中去，使后評(píng)價(jià)成為新項(xiàng)目的開(kāi)端。在項(xiàng)目周期循環(huán)往復(fù)的過(guò)程中，管理和投資咨詢?nèi)藛T可以不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高投資決策水平?！　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目周期是指在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，將資金運(yùn)用到從找地開(kāi)始，經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、竣工，到銷售完畢，甚至到經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目周期一般包括投資前期、投資實(shí)施期以及營(yíng)銷期或經(jīng)營(yíng)期?！　?.投資前期　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資前期又稱為投資準(zhǔn)備期，是指從投資項(xiàng)目設(shè)想到項(xiàng)目投資實(shí)施前的一段時(shí)間，具體包括投資機(jī)會(huì)研究、投資項(xiàng)目建議、項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目評(píng)估與決策等階段。該階段的核心是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行論證與評(píng)價(jià)。投資與否、投資規(guī)模、投資方案以及資金籌措方案選擇等要在這一階段完成。　?。?）投資機(jī)會(huì)研究。投資機(jī)會(huì)研究豐要是看能否投資，將投資意向變?yōu)橥顿Y建議。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)。該階段研究費(fèi)用一般占總投資的0.2％～0.8％，需要時(shí)間大致為l～3個(gè)月。　?。?）投資項(xiàng)目建議。經(jīng)投資機(jī)會(huì)選擇的項(xiàng)目，需要投資項(xiàng)目建議書闡明。項(xiàng)目建議書的核心是申述提出項(xiàng)目的理由及其主要依據(jù)，作為項(xiàng)目申請(qǐng)立項(xiàng)的重要依據(jù)?！　。?）投資項(xiàng)目可行性研究。投資項(xiàng)目建議書被批準(zhǔn)后，即可進(jìn)入項(xiàng)目的初步可行性研究階段，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析，作出是否投資以及是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要等決定。初步可行性研究階段所需費(fèi)用約占總投資的0.25％～1.5％。經(jīng)過(guò)初步可行性研究階段后，如果需要，就進(jìn)入詳細(xì)可行性研究階段。其所需的費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占總投資的1.0％～3.0％，大型復(fù)雜項(xiàng)目約占總投資的0.2％～1.0％?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究階段需要時(shí)間大致為1～3個(gè)月?！　。?）項(xiàng)目評(píng)估與決策。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，大中型建設(shè)項(xiàng)目、限額以上的更新改造項(xiàng)目以及一些重要的小型和限額以下的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，必須經(jīng)國(guó)家計(jì)委或地方計(jì)委委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，也不準(zhǔn)組織建設(shè)?！　　?/pre>








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