房地產(chǎn)投資分析

前言

　　隨著我國城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)也飛速發(fā)展，這種發(fā)展不僅反映在大規(guī)模的住宅建設(shè)上，同時也體現(xiàn)于商業(yè)、辦公、休閑等房地產(chǎn)項目的投資與建設(shè)中。目前，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域和投資領(lǐng)域共同關(guān)注的熱點之一。同時，作為一種經(jīng)濟現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資也為城市經(jīng)濟的發(fā)展注入了活力，創(chuàng)造了新的發(fā)展機遇?！　》康禺a(chǎn)投資是一項系統(tǒng)工程，它需要投資者擁有較強的經(jīng)濟實力，敏銳的市場洞察力、非凡的投資魄力，更需要良好的專業(yè)知識儲備。只有具備了這樣的素質(zhì)，投資者才能準確地把握市場動向，才能正確地作出房地產(chǎn)投資決策，并科學(xué)、有效地規(guī)避投資中遇到的各種風(fēng)險，最終實現(xiàn)滿意的投資收益。　　本書較為系統(tǒng)地講解了房地產(chǎn)投資分析的基本原理，對房地產(chǎn)的投資環(huán)境、投資市場、投資策劃等進行了詳細的介紹與分析，并對房地產(chǎn)投資涉及到的成本費用及投資收入的估算方法進行了細致的講解；另外，對房地產(chǎn)投資的不確定性分析、風(fēng)險分析及投資方案的比選等也進行了系統(tǒng)的闡述。　　房地產(chǎn)投資分析是一門操作性很強的學(xué)科，所以本書的內(nèi)容不僅僅局限于它的理論介紹，更重要的是提供了很多的實際分析方法，并配以豐富的案例及閱讀資料，以幫助讀者更好地體會和學(xué)習(xí)?！　”緯勺T善勇、葛晶、周勇、王江梅、魏旭、陳崇共同編寫。譚善勇構(gòu)思寫作提綱，并負責(zé)對全書進行統(tǒng)稿和定稿。具體編寫分工為：第l章、第5章～第10章、第12章由譚善勇、葛晶編寫； 第2章、第4章由譚善勇、周勇、陳崇編寫：第3章由王江梅編寫；第11章由譚善勇、魏旭、葛晶編寫?！　》康禺a(chǎn)投資分析涉及的學(xué)科非常廣泛，包括了房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、投資學(xué)、會計學(xué)、金融學(xué)、工程經(jīng)濟學(xué)、策劃學(xué)、市場營銷學(xué)以及建筑學(xué)等諸多學(xué)科，把握起來難度很大。因此，盡管我們編寫前集中學(xué)習(xí)了建設(shè)部的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》以及《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），編寫過程中又參閱了大量的文獻資料，但本書仍然會有一些不足甚至錯誤，懇請業(yè)內(nèi)外專家和讀者朋友給予批評指正。

內(nèi)容概要

本書共分12章：房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、房地產(chǎn)投資市場分析、房地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位策劃、房地產(chǎn)投資成本與稅費估算、房地產(chǎn)投資收入估算、房地產(chǎn)投資財務(wù)指標與報表分析、房地產(chǎn)投資不確定性分析、房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析、房地產(chǎn)投資方案比選、房地產(chǎn)置業(yè)投資分析以及房地產(chǎn)投資可性行研究報告。
本書重點突出、特色鮮明，強調(diào)理論與實踐、定性分析與定量分析相結(jié)合，特別是把Excel軟件與房地產(chǎn)投資分析結(jié)合起來。為便于教學(xué)和自學(xué)方便，全書各章均配有一定數(shù)量的思考題和練習(xí)題。
本書可作為應(yīng)用型本科及高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)教材，也可作為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價、工程經(jīng)濟、技術(shù)經(jīng)濟、投資經(jīng)濟、工商管理、會計學(xué)等專業(yè)的教材或參考書。

書籍目錄

前言
第1章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)
  1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù)
  1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設(shè)工期和計算期
  1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析
  2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析
  2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析
  2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第3章 房地產(chǎn)投資市場分析
  3.1 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題
  3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法
  3.3 常見類型房地產(chǎn)投資市場分析
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第4章 房地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位策劃
  4.1 房地產(chǎn)投資分析策劃
  4.2 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位基本原理
  4.3 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位要點
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第5章 房地產(chǎn)投資成本與稅費估算
  5.1 房地產(chǎn)投資與成本的構(gòu)成
  5.2 房地產(chǎn)投資成本費用估算
  5.3 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目稅費估算
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第6章 房地產(chǎn)投資收入估算
  6.1 房地產(chǎn)投資收入估算原理
  6.2 租售收入的估算
  6.3 轉(zhuǎn)售收入及其他收入的估算
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第7章 房地產(chǎn)投資財務(wù)指標與報表分析
  7.1 房地產(chǎn)投資財務(wù)分析
  7.2 財務(wù)靜態(tài)盈利指標與利潤表的編制與分析
  7.3 財務(wù)動態(tài)盈利指標與現(xiàn)金流量表的編制與分析
  7.4 其他會計報表的編制與分析
  小結(jié)
  思考題
第8章 房地產(chǎn)投資不確定性分析
  8.1 房地產(chǎn)投資不確定性與不確定因素分析
  8.2 房地產(chǎn)投資盈虧平衡分析
  8.3 房地產(chǎn)投資敏感性分析
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第9章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析
  9.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其度量
  9.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概率分析
  9.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與控制
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第10章 房地產(chǎn)投資方案比選
  10.1 房地產(chǎn)投資方案比選原理
  10.2 房地產(chǎn)投資不同類型方案比選
  10.3 房地產(chǎn)投資方案的比選決策
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第11章 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析
  11.1 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析原理
  11.2 不同類型房地產(chǎn)置業(yè)投資財務(wù)分析
  11.3 房地產(chǎn)置業(yè)投資策略分析
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
第12章 房地產(chǎn)投資可行性研究報告
  12.1 房地產(chǎn)投資可行性研究報告的結(jié)構(gòu)
  12.2 房地產(chǎn)投資可行性研究報告的編寫與審讀
  12.3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資分析報告示例
  小結(jié)
  思考題
  練習(xí)題
附錄 常用Excel函數(shù)簡介
參考文獻

章節(jié)摘錄

　　第1章　房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)　　1.2　房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設(shè)工期和計算期　　1.2.1　房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期　　一般認為，項目從起始到結(jié)束的完整循環(huán)過程，稱之為項目周期。項目周期不僅包含按時序展開的各個階段，同時也是一個循環(huán)的過程。項目后評價的評價結(jié)果反饋到后續(xù)項目中去，使后評價成為新項目的開端。在項目周期循環(huán)往復(fù)的過程中，管理和投資咨詢?nèi)藛T可以不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，提高投資決策水平?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)投資項目周期是指在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，將資金運用到從找地開始，經(jīng)過立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、竣工，到銷售完畢，甚至到經(jīng)營的整個過程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期一般包括投資前期、投資實施期以及營銷期或經(jīng)營期。　　1.投資前期　　房地產(chǎn)開發(fā)投資前期又稱為投資準備期，是指從投資項目設(shè)想到項目投資實施前的一段時間，具體包括投資機會研究、投資項目建議、項目可行性研究、項目評估與決策等階段。該階段的核心是對房地產(chǎn)投資項目進行論證與評價。投資與否、投資規(guī)模、投資方案以及資金籌措方案選擇等要在這一階段完成?！　。?）投資機會研究。投資機會研究豐要是看能否投資，將投資意向變?yōu)橥顿Y建議。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計。該階段研究費用一般占總投資的0.2％～0.8％，需要時間大致為l～3個月?！　。?）投資項目建議。經(jīng)投資機會選擇的項目，需要投資項目建議書闡明。項目建議書的核心是申述提出項目的理由及其主要依據(jù)，作為項目申請立項的重要依據(jù)。　?。?）投資項目可行性研究。投資項目建議書被批準后，即可進入項目的初步可行性研究階段，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析，作出是否投資以及是否有進行詳細可行性研究的必要等決定。初步可行性研究階段所需費用約占總投資的0.25％～1.5％。經(jīng)過初步可行性研究階段后，如果需要，就進入詳細可行性研究階段。其所需的費用，小型項目約占總投資的1.0％～3.0％，大型復(fù)雜項目約占總投資的0.2％～1.0％?，F(xiàn)實中，房地產(chǎn)投資項目可行性研究階段需要時間大致為1～3個月?！　。?）項目評估與決策。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，大中型建設(shè)項目、限額以上的更新改造項目以及一些重要的小型和限額以下的生產(chǎn)經(jīng)營性項目，必須經(jīng)國家計委或地方計委委托有資格的咨詢評估單位就項目的可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，也不準組織建設(shè)?！　　?/pre>








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