商業(yè)地產(chǎn)真相

內(nèi)容概要

　　本書(shū)前三章分別就定位、租售、運(yùn)營(yíng)管理三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)作中的重要環(huán)節(jié)作出了分析，第4章和第5章是對(duì)中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)及北京商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)和發(fā)展現(xiàn)狀的看法，而第6章則是作者作為商業(yè)顧問(wèn)的思考。全書(shū)內(nèi)容獨(dú)立成篇，短小精悍，探討了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中的熱點(diǎn)問(wèn)題；分析了影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成敗的因素，并提出了務(wù)實(shí)的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)；加之以諸多實(shí)際項(xiàng)目案例作為佐證，可以使讀者得到拿來(lái)即用的啟示。書(shū)中近百?gòu)埅?dú)具風(fēng)格的彩色圖片，呈現(xiàn)了一場(chǎng)精彩的商業(yè)零售和地產(chǎn)項(xiàng)目相得益彰的視覺(jué)盛宴。本書(shū)能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)工作提供切實(shí)有效的專(zhuān)業(yè)幫助，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資者也頗具借鑒價(jià)值。

作者簡(jiǎn)介

　　張家鵬，中國(guó)大陸最具權(quán)威的商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家之一，現(xiàn)任戴德梁行華北區(qū)董事，商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。張先生在商業(yè)零售運(yùn)作及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面積累有豐富經(jīng)驗(yàn)，攜同團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期為國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者、房地產(chǎn)上市公司及政府大型商業(yè)項(xiàng)目提供顧問(wèn)/招商/管理服務(wù)，運(yùn)作商業(yè)面積累記超過(guò)400萬(wàn)平方米，合作客戶包括花旗集團(tuán)、瑞安建業(yè)、裕景集團(tuán)、華平投資、廈門(mén)市政府、上海實(shí)業(yè)等，地域遍及北京、天津、青島、沈陽(yáng)、西安、重慶、大連、廈門(mén)等中國(guó)主要城市?！　埣淫i先生典型項(xiàng)目案例：　　·北京中關(guān)村廣場(chǎng)　　北京中關(guān)村廣場(chǎng)是中國(guó)最大的地下購(gòu)物中心，面積20萬(wàn)平方米。張先生及團(tuán)隊(duì)作為該項(xiàng)目策劃顧問(wèn)及首席招商代理，以富有成效的工作保障了項(xiàng)目成功運(yùn)作，為其引入了LaVita主力百貨店、美嘉影城以及Ports、ESPRIT、Oxygen、odb0、Azona等大量品牌?！　　け本┬鹿馓斓亍　”本┬鹿馓斓厥潜本n次最高的大規(guī)模購(gòu)物中心，面積18萬(wàn)平方米。張先生所在團(tuán)隊(duì)擔(dān)任本項(xiàng)目策劃顧問(wèn)及購(gòu)物中心獨(dú)家招商代理，協(xié)助本項(xiàng)目完成了項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)優(yōu)化、招商推廣等重要工作，為其引入的一線品牌包括CUCCl、Prada、BALLY、Dunhill、COACH、FENDl、MAXMAIRA、HUGOBOSS等?！　　け本┙鸬厣虡I(yè)中心　　北京金地商業(yè)中心是北京長(zhǎng)安街上檔次最高的大規(guī)模購(gòu)物中心，面積2萬(wàn)平方米。張先生所在團(tuán)隊(duì)擔(dān)任該項(xiàng)目策劃顧問(wèn)及獨(dú)家招商代理，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下成功實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的高檔定位，為其引入了美美百貨（MaisonMode）及諸多國(guó)際知名品牌。　　·裕景大連中心　　裕景大連中心位于大連核心商圈青泥洼區(qū)域，商業(yè)面積約10萬(wàn)平方米。張先生攜團(tuán)隊(duì)擔(dān)任該項(xiàng)目的策劃顧問(wèn)，結(jié)合城市消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)及商家訪談結(jié)論，協(xié)助項(xiàng)目確立了娛樂(lè)特色商業(yè)發(fā)展方向，其純粹化的理念及精彩的內(nèi)在組合引發(fā)了業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

書(shū)籍目錄

名家、媒體人推薦語(yǔ)前言		贏在起點(diǎn)——定位操作探討商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位之道解析商業(yè)步行街案例——空中的步行街是什么導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的失敗商鋪空置診-因分析盛唐時(shí)期的商業(yè)借鑒畢堡的綷-驗(yàn)——讓建筑帶來(lái)生意如何打造體驗(yàn)型商業(yè)日本購(gòu)物中心發(fā)展及趨勢(shì)分析中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心案例重在執(zhí)行——租售實(shí)施要項(xiàng)購(gòu)物中心如何實(shí)現(xiàn)高效招商主力店選擇的利弊商業(yè)零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大型主力店組合風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)北京新光天地綷-驗(yàn)分析北京商鋪投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析充滿風(fēng)險(xiǎn)的“商場(chǎng)式產(chǎn)權(quán)商鋪”如何看待售后包租商鋪怎樣找到高價(jià)值商鋪商業(yè)地產(chǎn)中的系統(tǒng)謬論潘石屹的商鋪策略商鋪營(yíng)銷(xiāo)中的承諾一致診-則解決銷(xiāo)售商鋪綷-營(yíng)問(wèn)題的提示商業(yè)地產(chǎn)的“果盤(pán)”陽(yáng)泉金聯(lián)財(cái)富廣場(chǎng)案例細(xì)節(jié)制勝——商業(yè)運(yùn)營(yíng)啟示如何保持購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)活力理性看待新商業(yè)項(xiàng)目的培養(yǎng)期美國(guó)購(gòu)物中心衰亡診-因分析美國(guó)購(gòu)物中心衰亡的啟示商業(yè)的利益和精神高歌猛進(jìn)——颶變中的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入新規(guī)則時(shí)代中小城市商業(yè)地產(chǎn)的新機(jī)會(huì)海外資本加速布局中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)力內(nèi)資房企熱捧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的殺人游戲一日千里——北京商業(yè)地產(chǎn)之風(fēng)云突變北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析北京商鋪產(chǎn)品供應(yīng)分析亞奧板塊商業(yè)發(fā)展分析萬(wàn)平方米商鋪同期爭(zhēng)奪客戶多中心商業(yè)格局將正式形成商業(yè)快速進(jìn)入購(gòu)物中心時(shí)代北京南城的新商業(yè)機(jī)會(huì)北京發(fā)展大型郊區(qū)購(gòu)物中心應(yīng)謹(jǐn)慎商業(yè)地產(chǎn)遭受“忽悠”的報(bào)復(fù)北京商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)分析奧運(yùn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響北京地鐵對(duì)商業(yè)的影響自說(shuō)自話——商業(yè)顧問(wèn)映象商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)的作用顧問(wèn)的個(gè)工作準(zhǔn)則醉漢思維的警示

章節(jié)摘錄

　　01　贏在起點(diǎn)——定位操作探討　　商鋪空置原因分析　　1.階段面積供應(yīng)過(guò)量，超出需求規(guī)?！　”本┑纳啼伱娣e大量集中供應(yīng)，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開(kāi)店擴(kuò)張計(jì)劃未能達(dá)到與供應(yīng)相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商鋪的空置?！　】刂平ㄗh：　　開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)要理性分析判斷項(xiàng)目的可行性及可發(fā)展規(guī)模，在分析判斷過(guò)程中除了要針對(duì)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者、現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行深入分析外，更要注重“零售商訪談”工作——就項(xiàng)目的定位、具體業(yè)態(tài)布局與零售商進(jìn)行溝通，了解其入駐項(xiàng)目意向，并按照現(xiàn)有需求可消化的面積，結(jié)合未來(lái)需求規(guī)模的可增長(zhǎng)空間來(lái)確定項(xiàng)目發(fā)展規(guī)模，如此可增加項(xiàng)目招商的確定性，避免空置風(fēng)險(xiǎn)?！　?.不合乎用家需求的產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)造成空置　　諸多項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，實(shí)際上不同業(yè)態(tài)商家在層高、柱距、荷載等方面有不同的要求，如果在設(shè)計(jì)時(shí)未能作出針對(duì)性預(yù)留，則在后招商時(shí)就難以成功。即使位置再優(yōu)越，可能零售商也無(wú)法接受，因此造成了空置現(xiàn)象?！　】刂平ㄗh：　　商業(yè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)實(shí)施前就應(yīng)該有明確的定位，亦要初步確認(rèn)每層的業(yè)態(tài)布局，在以上諸項(xiàng)得以確定的基礎(chǔ)上，再參照不同業(yè)態(tài)的需求特征，同時(shí)考慮相對(duì)的可調(diào)性，形成設(shè)計(jì)意見(jiàn)來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作，如此可避免未來(lái)不適合商家需求的產(chǎn)品出現(xiàn)而形成空置。　　3.分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售造成經(jīng)營(yíng)失敗導(dǎo)致空置　　諸多開(kāi)發(fā)商為快速回收投資而采取劃割商鋪銷(xiāo)售的方式操作，但銷(xiāo)售后將會(huì)造成業(yè)主眾多且過(guò)于分散，使得項(xiàng)目整體難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，在各自為營(yíng)的情形下也無(wú)法建立自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最終往往會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗，形成空置。

媒體關(guān)注與評(píng)論

　　專(zhuān)業(yè)倍增效率　　--評(píng)張家鵬《商業(yè)地產(chǎn)真相》劉磊　　如今，“專(zhuān)業(yè)”這個(gè)詞曝光率極高，由專(zhuān)業(yè)的人來(lái)做專(zhuān)業(yè)的事，成為人們不謀而合的共識(shí)。在做事過(guò)程中表現(xiàn)出較高職業(yè)化素養(yǎng)的人，被稱(chēng)為“專(zhuān)業(yè)人士”；能夠掌握并靈活應(yīng)用職業(yè)化知識(shí)和技能，可謂“專(zhuān)業(yè)精深”；而全心全力把事情做好，則具備了“專(zhuān)業(yè)態(tài)度”。總之，我們?cè)絹?lái)越相信--專(zhuān)業(yè)倍增效率，專(zhuān)業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。最近讀了由張家鵬先生寫(xiě)的一本叫做〈商業(yè)地產(chǎn)真相》的書(shū)，可說(shuō)是將“專(zhuān)業(yè)”表現(xiàn)得淋漓盡致的一本好書(shū)?！　∨c其他地產(chǎn)類(lèi)型相比，商業(yè)地產(chǎn)是運(yùn)作最為復(fù)雜，但是有機(jī)會(huì)取得更高收益的物業(yè)類(lèi)別。都說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)難做，除去宏觀環(huán)境、市場(chǎng)態(tài)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)程度和項(xiàng)目個(gè)性等因素的影響，其實(shí)更需要強(qiáng)化執(zhí)行，專(zhuān)注于項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中專(zhuān)業(yè)化的策劃思路和操作方式?！肮び破涫?，必先利其器”。對(duì)于做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃和運(yùn)營(yíng)，書(shū)中的頗多觀點(diǎn)還是值得借鑒?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)的定位之道，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)成敗因素的解析，體現(xiàn)了奪目的商業(yè)地產(chǎn)策劃思路；通過(guò)對(duì)購(gòu)物中心租售策略條分縷析地介紹，從不同視角對(duì)商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)分析，以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的細(xì)節(jié)，展示了卓有成效的商業(yè)地產(chǎn)租售、運(yùn)營(yíng)管理的新思路?！　×硗?，作者表達(dá)了對(duì)中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)及北京商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)和發(fā)展現(xiàn)狀的看法，特別是對(duì)北京主要區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的解讀，為我們提供了對(duì)我國(guó)其他城市相關(guān)情況分析的比較依據(jù)和系統(tǒng)參照?！　≈档靡惶岬氖牵瑫?shū)中有很多精美的彩色圖片，展現(xiàn)了一場(chǎng)精彩的商業(yè)零售和地產(chǎn)項(xiàng)目相得益彰的視覺(jué)盛宴。頗具個(gè)性的點(diǎn)評(píng)文字拓寬了知識(shí)，圖文互動(dòng)，可引發(fā)新的思考，找到新的靈感?！　∮芯湓捳f(shuō)得好，“授人以魚(yú)，不如授人以漁”。品嘗一頓大餐，的確可能不如會(huì)做幾道小菜來(lái)得實(shí)在。而這本書(shū)確實(shí)兼具了這兩種功能，不管你把它當(dāng)作大餐還是小菜，都值得品讀。那些簡(jiǎn)單明快的文字，清新雅致的圖片，使閱讀本身成為一種享受，又能看到務(wù)實(shí)的方法，得到觸類(lèi)旁通的啟發(fā)。讀后，是雋永的回味?！　∪绻f(shuō)把讀書(shū)也作為一件專(zhuān)業(yè)的事情來(lái)看，讀到一本好書(shū)就是找到了一個(gè)良師益友，你大可放心隨性地與之交流，可深可淺；如果說(shuō)讀一本書(shū)是一次思想旅行，讀〈商業(yè)地產(chǎn)真相》，讓你不虛此行。

編輯推薦

　　本書(shū)是國(guó)際著名地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)高層在中國(guó)的首部專(zhuān)業(yè)著述。作者張家鵬先生任職DTZ戴德梁行華北區(qū)董事，商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，曾參與北京中關(guān)村廣場(chǎng)、新光天地、天津文化街、大連中心等超過(guò)40個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的定位/招商/管理工作。本書(shū)內(nèi)容源于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中的分析與思考，涵括了市場(chǎng)、定位、招商、運(yùn)營(yíng)等方面的諸多關(guān)鍵問(wèn)題，有解決商業(yè)難題的經(jīng)驗(yàn)分享，還有操作案例的生動(dòng)展示；有對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)的判斷，也有美國(guó)及日本商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的參照分析。作者基于國(guó)際化的視野及深厚的專(zhuān)業(yè)功底，以小篇章的形式對(duì)相關(guān)問(wèn)題一一進(jìn)行了深入解析，不但展示出了諸多問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，亦提供了分析問(wèn)題的思路方法。本書(shū)的務(wù)實(shí)價(jià)值得到了業(yè)內(nèi)的高度認(rèn)可，瑞安建業(yè)、花旗投資、ARUP等諸多國(guó)際性房地產(chǎn)發(fā)展商、投資基金、商業(yè)設(shè)計(jì)公司、行業(yè)媒體高層均史無(wú)前例地對(duì)本書(shū)進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)推薦。本書(shū)適合關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)人士閱讀，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)（物業(yè)）管理、商業(yè)零售、房地產(chǎn)廣告、房地產(chǎn)顧問(wèn)及代理、房地產(chǎn)媒體、建筑設(shè)計(jì)、政府相關(guān)部門(mén)及協(xié)會(huì)、商鋪投資者等?！　”緯?shū)作者張家鵬先生，將商業(yè)地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)，從定位至執(zhí)行，整體深入地將其務(wù)實(shí)的經(jīng)驗(yàn)與讀者分享，亦提供了不同案例，尤其對(duì)國(guó)內(nèi)包括北京不同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境、變化及未來(lái)商機(jī)作出了深度分析。在與張家鵬先生以往的合作經(jīng)驗(yàn)中。確實(shí)對(duì)他在商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)提議投以信任的一票。也很高興看到他的著作出版，愿意將經(jīng)驗(yàn)與同業(yè)分享?！　　鸢步I(yè)資產(chǎn)管理（香港）有限公司董事總經(jīng)理　黃勤道　　與其他地產(chǎn)類(lèi)型相比，商業(yè)地產(chǎn)是運(yùn)作最為復(fù)雜，但有機(jī)會(huì)取得更高收益的物業(yè)類(lèi)別。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷一個(gè)階段過(guò)程后。在方向性開(kāi)發(fā)思考方面已取得了長(zhǎng)足進(jìn)展，未來(lái)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)操作執(zhí)行環(huán)節(jié)的縱深化關(guān)注，以細(xì)節(jié)的完善保障物業(yè)價(jià)值的最大化發(fā)揮。張家鵬先生作為具備豐富經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人士，在本書(shū)中分享了其在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)與心得，對(duì)諸多關(guān)鍵操作要素進(jìn)行了深入分析，從對(duì)問(wèn)題的梳理到解決方案的提供都頗具務(wù)實(shí)意義，給人以啟發(fā)?！　　ㄆ旒瘓F(tuán)（Citigroup）房地產(chǎn)投資事業(yè)部副總裁　中國(guó)區(qū)總經(jīng)理　張虎躍　　正因?yàn)閺埣淫i先生對(duì)商業(yè)地產(chǎn)策劃顧問(wèn)工作的熱愛(ài)，才能夠依靠自己的智慧、勤奮和有心積累寫(xiě)出這本優(yōu)秀的作品。書(shū)中既有理性的分析。又有大量的案例闡述，條理清晰，通俗易懂。無(wú)論對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人士，還是有心于商業(yè)投資的人士來(lái)講都有重要價(jià)值。希望更多讀者能夠盡早讀到張家鵬先生的作品，期待不久的將來(lái)張先生再有新作問(wèn)世?！　　押⊿ohu）公司首席運(yùn)營(yíng)官　焦點(diǎn)房地產(chǎn)一創(chuàng)始人　龔宇　　幾年來(lái)，業(yè)內(nèi)有種“狼來(lái)了”似的流行說(shuō)法：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供量過(guò)大。但到了香港一看，幾乎一步一商鋪。于是犯了迷糊：到底過(guò)剩還是不足?讀過(guò)張家鵬先生的新作，頓悟：不是項(xiàng)目過(guò)多，而是具備專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)和客戶至上精神的服務(wù)機(jī)構(gòu)太少，懷揣偏方的江湖術(shù)士太多。這才是商業(yè)地產(chǎn)難做的頑疾所在。辦對(duì)事先要找對(duì)人，就像本書(shū)首篇之標(biāo)題：贏在起點(diǎn)。而獲知真相，無(wú)異是起點(diǎn)上的起點(diǎn)?；诖?，張先生積多年寶貴經(jīng)驗(yàn)寫(xiě)就的“商業(yè)地產(chǎn)真相》。應(yīng)成為更多業(yè)者的案頭書(shū)。越早越好?！　　兜禺a(chǎn)》雜志主編　張文豪　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和實(shí)施都比一般住宅及寫(xiě)字樓項(xiàng)目復(fù)雜，從市場(chǎng)定位、發(fā)展戰(zhàn)略到設(shè)計(jì)和招商以及后期管理都充滿挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。再加上中國(guó)城市有其特殊的發(fā)展過(guò)程和消費(fèi)者行為，不可以全盤(pán)接收國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。張家鵬先生在文中從多個(gè)角度分析了商業(yè)房地產(chǎn)的成敗因素，從購(gòu)物中心、步行街到商鋪等，都提供了不可多得的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)。有關(guān)分析亦有多個(gè)實(shí)際案例作為參考，實(shí)為難得的參考資料。張家鵬先生輕松之文筆．嚴(yán)謹(jǐn)之態(tài)度．廣闊之思維都一一在書(shū)內(nèi)表現(xiàn)無(wú)遺。本書(shū)為商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)師、策劃師及有興趣人士必讀之作?！　　Y深規(guī)劃師及城市設(shè)計(jì)師　前美國(guó)（JERDE）捷得建筑師事務(wù)所中國(guó)區(qū)總監(jiān)　葉祖迭

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