找旺鋪

內(nèi)容概要

　　作者在剖析國內(nèi)近40個(gè)實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)咨詢案例的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)總結(jié)行業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，提出了“步步為商定位模式”，并寫成《找旺鋪：商業(yè)地產(chǎn)的定位與實(shí)操》一書，希望通過在理論和實(shí)操上這兩個(gè)層面的探索，能對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、廣大投資者、普通商業(yè)經(jīng)營者和品牌商家、政府、學(xué)者、投資機(jī)構(gòu)和咨詢機(jī)構(gòu)等相關(guān)專業(yè)人員提供專業(yè)性的支持和幫助，以減少甚至杜絕商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槎ㄎ诲e(cuò)誤帶來的失敗?！　〗陙?，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)備受關(guān)注，一邊是投資的神話，一邊是失敗的血淚。造成冰火兩重天的現(xiàn)狀與前期的定位息息相關(guān)。作者以研究、咨詢近40個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為背景，以國際模式大掃描、國內(nèi)案例大透視為視角，提出了“步步為商”的定位操作模式，對商業(yè)地產(chǎn)在定位過程中涉及的宏觀政策和產(chǎn)業(yè)政策、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)模式的困惑和風(fēng)險(xiǎn)、國外商業(yè)地產(chǎn)模式的經(jīng)驗(yàn)與得失、差距對比分析、專業(yè)化定位的方法和實(shí)操案例進(jìn)行了系統(tǒng)剖析。作者對于SHOPPINGMALL、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)和地下商業(yè)如何進(jìn)行專業(yè)化的定位與實(shí)操，以及如何處理定位與招商的關(guān)系。都做了深入的闡述?！　”緯m合商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商、投資者、普通商業(yè)經(jīng)營者和品牌商家、政府、學(xué)者、投資機(jī)構(gòu)和咨詢機(jī)構(gòu)等相關(guān)人員閱讀。

作者簡介

　　呂波，商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)劃咨詢專家。近年來咨詢服務(wù)過200余家企業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，咨詢服務(wù)過的城市或企業(yè)包括桂林市現(xiàn)代物流發(fā)展戰(zhàn)略與物流園區(qū)規(guī)劃、中國最大的房地產(chǎn)公司之一珠江地產(chǎn)、中國最大的室內(nèi)主題公園天一貿(mào)、中國最大的珠寶貿(mào)揚(yáng)州珠寶城、中國最大的國企之一中國石油地產(chǎn)、中國最大的民營企業(yè)之一西安海星地產(chǎn)以及國美鵬潤地產(chǎn)等，是國內(nèi)最早對中國商業(yè)地產(chǎn)定位的理論和實(shí)操模式進(jìn)行系統(tǒng)研究的專家之一。

書籍目錄

前　言第一章　　國外商業(yè)地產(chǎn)政策的經(jīng)驗(yàn)及啟示第一節(jié)　國外商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策的經(jīng)驗(yàn)及啟示第二節(jié)　國外商業(yè)地產(chǎn)融資政策的經(jīng)驗(yàn)及啟示第三節(jié)　國外商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)及啟示第四節(jié)　國外土地政策的經(jīng)驗(yàn)及啟示第二章　海外商業(yè)地產(chǎn)模式的分析與借鑒第一節(jié)　海外商業(yè)地產(chǎn)模式概述第二節(jié)　海外品牌定位的實(shí)操模式第三節(jié)　中外商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)比較第三章　商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和困惑第一節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段的劃分第二節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)定位與操作風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)定位與操作困惑第四章　步步為商定位模式第一節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略分析(S)第二節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場分析(T)第三節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)案例分析(E)第四節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)定位分析(P)第五章　商業(yè)地產(chǎn)定位總體分析第一節(jié)　商業(yè)地產(chǎn)定位的常見問題第二節(jié)　定位的宏觀分析第三節(jié)　定位的中觀分析第四節(jié)　定位的微觀分析第五節(jié)　后期定位調(diào)整第六節(jié)　新商圈中新項(xiàng)目的定位第七節(jié)　定位實(shí)操第六章　購物中心定位第一節(jié)　國內(nèi)購物中心定位的常見問題第二節(jié)　海外購物中心定位的啟示第三節(jié)　購物中心的定位分析第四節(jié)　購物中心的獨(dú)特性定位第五節(jié)　購物中心的調(diào)整和擴(kuò)建第六節(jié)　購物中心定位與實(shí)操案例第七章　商業(yè)街定位第一節(jié)　國內(nèi)商業(yè)街定位的常見問題第二節(jié)　國外商業(yè)街定位啟示第三節(jié)　商業(yè)街定位第四節(jié)　商定街定位實(shí)操第八章　社區(qū)商業(yè)定位第一節(jié)　國內(nèi)社區(qū)商業(yè)定位的常見問題第二節(jié)　國外社區(qū)商業(yè)定位的啟示第三節(jié)　社區(qū)商業(yè)定位第四節(jié)　社區(qū)商業(yè)定位實(shí)操第九章　地下商業(yè)定位第一節(jié)　地下商業(yè)的定位和操作問題第二節(jié)　地下商業(yè)定位和操作案例第三節(jié)　地下商業(yè)定位的操作思路第十章　定位與招商第一節(jié)　招商定位的常見問題第二節(jié)　統(tǒng)一招商原則第三節(jié)　統(tǒng)一招商框架第四節(jié)　主力店招商第五節(jié)　招商實(shí)操參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　六、稅收調(diào)控政策的啟示　　國外常用的方法是，如果進(jìn)行利率調(diào)節(jié)的效果不明顯，那么就會考慮使用稅收調(diào)控的手段。一般是在市場低迷時(shí)，國家就少征稅甚至不征稅；而一旦市場過熱，各項(xiàng)稅收就會開始征收。比如營業(yè)稅不再優(yōu)惠、個(gè)人所得稅開始征收。如果還不見效，還有土地增值稅在后面接應(yīng)。國外的經(jīng)驗(yàn)表明：一個(gè)結(jié)構(gòu)完備、運(yùn)行良好的房地產(chǎn)市場，離不開一個(gè)能同市場經(jīng)濟(jì)相吻合的、完善而高效的房地產(chǎn)稅收制度。它的有效運(yùn)行，不僅可以增加財(cái)政收入，為城市建設(shè)積累資金，而且可以調(diào)整土地等資源的配置，通過對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及收入分配。但我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度尚存在諸多不合理因素，不能發(fā)揮稅收應(yīng)有的功能，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。因此，有必要借鑒國外房地產(chǎn)稅制的成功經(jīng)驗(yàn)，健全完善我國房地產(chǎn)稅制，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！　】偨Y(jié)世界各國在稅收體系上的特點(diǎn)，盡管各國具體稅制存有一定差異，但從宏觀角度看，世界各國特別是發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅制一般有以下幾個(gè)顯著的基本特征：①房地產(chǎn)稅收在政府組織的稅收收入中占有較重要的地位，已成為地方政府財(cái)政收入的重要來源之一。如美國，房地產(chǎn)稅一般要占到地方財(cái)政收入的50％～80％。②大多數(shù)國家趨向于按房地產(chǎn)的評估值征收房地產(chǎn)稅，使其具有隨著經(jīng)濟(jì)增長而增長的彈性特征。③各國都比較重視對房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對較少，這樣的稅種結(jié)構(gòu)有利于鼓勵(lì)不動產(chǎn)的流動，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。④各國房地產(chǎn)稅收政策大多堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基，即除對公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的不動產(chǎn)所有者或占有者均為納稅主體；少稅種，即房地產(chǎn)的稅種較少，多數(shù)國家開征不動產(chǎn)稅；低稅率，即主體稅種的稅率一般都較低，總體稅收負(fù)擔(dān)水平也偏低。　　參照國外的成功經(jīng)驗(yàn)和通行做法，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制仍存在一些亟待改進(jìn)的方面。這主要表現(xiàn)在：現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種結(jié)構(gòu)松散繁雜，各種稅之間主輔作用不清，調(diào)節(jié)單一，同時(shí)存在稅種重疊設(shè)置和稅負(fù)上重復(fù)課征的問題。如現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，既有對內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收的城市稅，又有對涉外企業(yè)和外籍個(gè)人征收的城市房地產(chǎn)稅，這兩個(gè)稅種的征稅對象均為房產(chǎn)，明顯屬于重復(fù)設(shè)置。契稅是對房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)就雙方當(dāng)事人所訂立的契約征收的一種稅；印花稅是就經(jīng)濟(jì)活動中書立的憑證所征收的一種稅，就征稅范圍來看，存在重復(fù)征稅問題。征稅范圍的相對狹窄，抑制了房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮。長期以來，我國房地產(chǎn)稅收范圍都很有限，如其中的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，僅限于對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)所在企業(yè)征稅，不僅產(chǎn)生位于城鎮(zhèn)的企業(yè)和位于城鎮(zhèn)范圍之外的企業(yè)之間的稅負(fù)不公問題，而且隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鄉(xiāng)界線難以劃分與界定，在實(shí)際操作上造成困難。我國稅收體系還存在費(fèi)大于稅、費(fèi)擠稅等現(xiàn)象。按照稅收執(zhí)行情況估算，1998年來自房地產(chǎn)的稅收總額約450億元左右，而來自房地產(chǎn)的各項(xiàng)收入則大約在1200億元～1500億元之間，費(fèi)大稅小的問題十分突出。根據(jù)福州的材料，在房地產(chǎn)開發(fā)中各種收費(fèi)高達(dá)50多項(xiàng)。福州在清理以后還有二十多個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，收費(fèi)占整個(gè)成本的60％。再比如稅負(fù)的環(huán)節(jié)分布不合理，我國對房地產(chǎn)特別是對土地的保有稅負(fù)過低，幾乎占城鎮(zhèn)土地總量98％的土地由企業(yè)無償取得，并仍近似無償?shù)爻钟兄?，而進(jìn)入市場流通的土地(使用權(quán))卻要承擔(dān)較高的稅負(fù)，其結(jié)果不僅抑制了土地的合理流通和正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，并直接阻礙了大量劃撥存量土地步入市場的過程等。為了加強(qiáng)稅收政策對房地產(chǎn)的調(diào)控，國家在2005年出臺了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》?！　∥覈鴳?yīng)當(dāng)積極與國際稅制接軌，設(shè)計(jì)出合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制來控制房地產(chǎn)投機(jī)行為。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收主要有九種，而涉及到消費(fèi)者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的主要稅種有五種，一旦房地產(chǎn)過熱，國家就會通過稅收的手段進(jìn)行調(diào)控：①政府通過征收空地稅、土地保有稅，提高囤積土地成本，限制以投機(jī)為目的的土地交易，激勵(lì)土地持有者合理利用土地；②加強(qiáng)土地增值稅的征收，限制以轉(zhuǎn)手套利為目的的土地交易；③從調(diào)整、規(guī)范國家與企業(yè)之間的關(guān)系出發(fā)，逐步統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，降低企業(yè)所得稅率，取消對房地產(chǎn)企業(yè)征稅就低不就高的辦法，實(shí)行統(tǒng)一、確定的稅率，這樣在實(shí)際操作過程中企業(yè)納稅義務(wù)更明晰，稅負(fù)更確定，使依法納稅真正有法可依；④實(shí)行中央與地方分稅制，建立地方稅體系，把征收土地財(cái)產(chǎn)稅的稅權(quán)劃歸地方政府，并規(guī)定地方政府不得以任何名義向房地產(chǎn)企業(yè)征收各種基金、費(fèi)和提留等。此外，還要深化稅費(fèi)改革，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收收入規(guī)模；統(tǒng)一規(guī)范稅制，科學(xué)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)；適當(dāng)調(diào)整征稅范圍，進(jìn)一步擴(kuò)大稅基；建立健全房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的評估制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理等。

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