城市住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變研究

內(nèi)容概要

《城市住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變研究——理論、方法及應(yīng)用》按內(nèi)容結(jié)構(gòu)分為三部分，綜合了住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變研究的理論、方法與應(yīng)用。第一部分為理論部分，系統(tǒng)闡述住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變研究的支撐理論框架，并在對(duì)我國(guó)住房制度改革進(jìn)行回顧和住房市場(chǎng)存在的問題進(jìn)行評(píng)述的基礎(chǔ)上，綜述國(guó)內(nèi)外城市住房?jī)r(jià)格的研究進(jìn)展；第二部分為方法部分，在介紹住房特征價(jià)格模型、GIS空間分析方法、地統(tǒng)計(jì)學(xué)空間內(nèi)插等方法的基礎(chǔ)上，進(jìn)行住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變研究方案的設(shè)計(jì)，重點(diǎn)闡述住房空間特征測(cè)度方法和住房?jī)r(jià)格探索性數(shù)據(jù)分析方法，第三部分為應(yīng)用部分，以杭州市為研究對(duì)象，進(jìn)行住房特征價(jià)格模型分析、住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變規(guī)律探索和房?jī)r(jià)租金比空間分異規(guī)律探索。
《城市住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變研究——理論、方法及應(yīng)用》可作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、城市管理等相關(guān)人士的專業(yè)讀物，也可作為房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)高年級(jí)本科生、碩士生和博士生的參考教材。

書籍目錄

序
前言
第1章  城市住房?jī)r(jià)格研究的支撐理論
  1.1  住房?jī)r(jià)格研究的理論框架
    1.1.1  市場(chǎng)與政府
    1.1.2  空間與時(shí)間
  1.2  房地產(chǎn)市場(chǎng)
    1.2.1  土地出讓
    1.2.2  供求關(guān)系
    1.2.3  金融與貨幣政策
    1.2.4  稅收
  1.3  住房政策
    1.3.1  貧困與城市化新增人口
    1.3.2  住房保障政策
    1.3.3  負(fù)擔(dān)得起的住房
  1.4  住房?jī)r(jià)格的空間分異
    1.4.1  區(qū)位
    1.4.2  地租與城市結(jié)構(gòu)
    1.4.3  特征價(jià)格模型中的空間特性
  1.5  住房?jī)r(jià)格的時(shí)間演變
    1.5.1  住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)和指數(shù)
    1.5.2  規(guī)劃與預(yù)期
    1.5.3  過濾模型的時(shí)間性
第2章  城市住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變研究定位
  2.1  城市化與城市住房
  2.2  改革開放以來中國(guó)城市住房政策回顧
  2.3  中國(guó)住房市場(chǎng)存在的問題分析
    2.3.1  許多城市的住房?jī)r(jià)格過高，超出居民的購(gòu)買能力
    2.3.2  住房市場(chǎng)信息不對(duì)稱，投機(jī)現(xiàn)象凸顯
    2.3.3  住房三級(jí)市場(chǎng)不活躍，中低收入階層的住房供給短缺
    2.3.4  物業(yè)管理問題層出不窮，觀念有待轉(zhuǎn)變
  2.4  國(guó)內(nèi)外城市住房?jī)r(jià)格研究綜述
    2.4.1  住房?jī)r(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)
    2.4.2  住房特征價(jià)格模型應(yīng)用
    2.4.3  房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
    2.4.4  住房?jī)r(jià)格空間分異規(guī)律
  2.5  本書的研究定位
    2.5.1  研究意義
    2.5.2  研究的主要內(nèi)容
第3章  城市住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變研究方法
  3.1  特征價(jià)格模型方法
    3.1.1  一個(gè)簡(jiǎn)單的特征價(jià)格模型示例
    3.1.2  回歸分析方法
    3.1.3  特征價(jià)格模型方程
  3.2  GIS空間分析方法
    3.2.1  GIS組成和特點(diǎn)
    3.2.2  GIS中的地理空間數(shù)據(jù)表示
    3.2.3  GIS的用途和功能
    3.2.4  GIS空間分析方法
  3.3  地統(tǒng)計(jì)學(xué)方法
    3.3.1  區(qū)域化變量
    3.3.2  半方差函數(shù)及其擬合模型
    3.3.3  Kriging空間內(nèi)插法
    3.3.4  地統(tǒng)計(jì)學(xué)方法在經(jīng)濟(jì)地理領(lǐng)域的應(yīng)用
  3.4  研究方案設(shè)計(jì)
  3.5  研究案例
    3.5.1  研究實(shí)例的選定
    3.5.2  杭州市區(qū)基本情況
    3.5.3  研究區(qū)域的劃定
  3.6  數(shù)據(jù)獲取與預(yù)處理
    3.6.1  住房樣點(diǎn)數(shù)據(jù)
    3.6.2  住房樣點(diǎn)數(shù)據(jù)庫的建立
第4章  GIS支持下的住房空間特征測(cè)度
  4.1  空間基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的建立
    4.1.1  城市基礎(chǔ)地形
    4.1.2  住宅區(qū)空間基礎(chǔ)信息庫
    4.1.3  研究區(qū)域空間信息
  4.2  地理編碼與空間分析
  4.3  住房區(qū)位特征測(cè)度
    4.3.1  住宅區(qū)離西湖距離測(cè)度
    4.3.2  住宅區(qū)離市中心距離測(cè)度
  4.4  住房出行便捷度特征測(cè)度
    4.4.1  住宅區(qū)周邊的路網(wǎng)密度的測(cè)度
    4.4.2  住宅區(qū)周邊公交站點(diǎn)密度測(cè)度
    4.4.3  住宅區(qū)周邊對(duì)外交通影響測(cè)度
  4.5  住房周邊環(huán)境影響度特征測(cè)度
    4.5.1  住宅區(qū)周邊水系影響測(cè)度
    4.5.2  住宅區(qū)周邊鐵路影響測(cè)度
  4.6  住房周邊服務(wù)設(shè)施完備度特征測(cè)度
    4.6.1  住宅區(qū)周邊學(xué)校影響測(cè)度
    4.6.2  住宅區(qū)周邊醫(yī)院影響測(cè)度
第5章  探索性數(shù)據(jù)分析及住房政策啟示
  5.1  住房基本特征探索
    5.1.1  住房樣點(diǎn)建造年份
    5.1.2  住房樣點(diǎn)建筑面積
    5.1.3  住房樣點(diǎn)室廳數(shù)目分布
    5.1.4  住房樣點(diǎn)樓層分布
  5.2  住房?jī)r(jià)格特征探索
    5.2.1  住房樣點(diǎn)總報(bào)價(jià)
    5.2.2  住房樣點(diǎn)單位面積報(bào)價(jià)
  5.3  住房政策啟示
    5.3.1  一種測(cè)度城市整體購(gòu)房投機(jī)程度的方法探討
    5.3.2  土地供給與物業(yè)稅的探討
    5.3.3  居民住房購(gòu)買力探討
    5.3.4  中低收入階層住房供給的政策分析
第6章  住房特征價(jià)格模型分析
  6.1  變量的選擇
  6.2  模型選擇和結(jié)果
  6.3  模型結(jié)果分析
    6.3.1  模型總體的有效性
    6.3.2  住房建筑特征
    6.3.3  住房區(qū)位特征
    6.3.4  住房鄰里特征
    6.3.5  時(shí)間因素
  6.4  模型結(jié)論
第7章  住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變規(guī)律探索
  7.1  數(shù)據(jù)準(zhǔn)備
    7.1.1  研究報(bào)告期與基期的確定
    7.1.2  建筑特征標(biāo)準(zhǔn)化修正體系
    7.1.3  支撐尺度的確定
    7.1.4  樣點(diǎn)的選取
  7.2  樣點(diǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析
    7.2.1  樣點(diǎn)數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)分析
    7.2.2  空間容差距離
    7.2.3  樣本容量分析
  7.3  空間相關(guān)性分析
    7.3.1  空間連續(xù)分析
    7.3.2  h-展點(diǎn)分析
  7.4  半方差函數(shù)擬合模型的確定
    7.4.1  半方差函數(shù)計(jì)算
    7.4.2  半方差函數(shù)結(jié)構(gòu)分析
    7.4.3  半方差函數(shù)數(shù)學(xué)模型
    7.4.4  半方差函數(shù)各向異性的數(shù)學(xué)變換
    7.4.5  半方差函數(shù)模型選優(yōu)
  7.5  Kriging空間內(nèi)插結(jié)果
  7.6  杭州市住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變分析
    7.6.1  1999年杭州市中心城區(qū)住房?jī)r(jià)格空間分布
    7.6.2  2004年杭州市中心城區(qū)住房?jī)r(jià)格空間分布
    7.6.3  1999年和2004年杭州市中心城區(qū)住房?jī)r(jià)格空間演變
  7.7  住房?jī)r(jià)格時(shí)空演變規(guī)律探討
    7.7.1  現(xiàn)象綜述
    7.7.2  基本結(jié)論
    7.7.3  編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的拓展應(yīng)用
第8章  房?jī)r(jià)租金比空間分異規(guī)律探索
  8.1  房?jī)r(jià)租金比的概念
    8.1.1  從收益還原法說起
    8.1.2  房?jī)r(jià)租金比指標(biāo)的作用
  8.2  住房租金空間內(nèi)插分析
    8.2.1  數(shù)據(jù)準(zhǔn)備
    8.2.2  單位面積租金的空間分布
  8.3  房?jī)r(jià)租金比空間分異規(guī)律
  8.4  基本結(jié)論
參考文獻(xiàn)
彩圖

章節(jié)摘錄

　　在實(shí)際生活中，我們會(huì)看到定期公布的商品房平均價(jià)格和二手房交易平均價(jià)格。這些平均價(jià)格的變化固然非常重要，但是從研究角度來說，其缺乏嚴(yán)密性。平均價(jià)格是根據(jù)一段時(shí)間內(nèi)的隨機(jī)發(fā)生的交易而計(jì)算的，如果在這段時(shí)間內(nèi)，城市中心交易的住房數(shù)量多而郊區(qū)交易的數(shù)量少，這往往導(dǎo)致平均價(jià)格的偏高；反之，城市中心交易的住房數(shù)量少而郊區(qū)交易的數(shù)量多，這往往導(dǎo)致平均價(jià)格的偏低。另外，尤其對(duì)于商品房平均價(jià)格，考慮到城市開發(fā)的次序往往有從市中心不斷向外拓展的趨勢(shì)，在不同時(shí)期商品房平均價(jià)格即使保持不變，其實(shí)也可能意味著城市的房?jī)r(jià)在上漲。因?yàn)橐酝瑯拥膬r(jià)格，過去買的離市中心較近，而現(xiàn)在買的離市中心較遠(yuǎn)。　　要更加科學(xué)地反映出住房?jī)r(jià)格的變化，應(yīng)該采用住房?jī)r(jià)格指數(shù)。住房?jī)r(jià)格指數(shù)是反映兩個(gè)時(shí)期住房?jī)r(jià)格變動(dòng)方向和程度的相對(duì)數(shù)，采用定基指數(shù)或環(huán)比指數(shù)。價(jià)格指數(shù)最早產(chǎn)生于18世紀(jì)的歐洲，適用于同質(zhì)性頗強(qiáng)的商品，而對(duì)于異質(zhì)性強(qiáng)的地產(chǎn)商品（土地或住房），有關(guān)價(jià)格指數(shù)的研究在20世紀(jì)三四十年代以后開始盛行（亓琳等，2000）。住房的空間特性，使得其價(jià)格指數(shù)的編制在理論和技術(shù)上都很難，因?yàn)樽》渴袌?chǎng)的交易具有隨機(jī)性，在編制周期內(nèi)不會(huì)有一個(gè)固定的位置上的住房重復(fù)售出。換言之，住房?jī)r(jià)格指數(shù)，表面上是一個(gè)時(shí)間序列問題，其實(shí)更是一個(gè)時(shí)間與空間綜合的問題。

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