中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管研究

內(nèi)容概要

　　從傳統(tǒng)意義上講，中國(guó)人對(duì)“房”有著不可割舍的特殊情感，“房”不僅是“遮風(fēng)避雨，安身立命”的場(chǎng)所，也是維系家庭和宗族感情的基礎(chǔ)。有了自己的房子，對(duì)國(guó)人來(lái)說(shuō)，就是有了“根”，心底就十分踏實(shí)了。從現(xiàn)代意義上講，“房”又承載了投資的功能，改革開(kāi)放三十多年來(lái)，作為幾代人所積攢的家庭財(cái)富，“房”所具有的最好的居民投資功能又沖擊了人們的心靈?！胺俊彼哂械膫鹘y(tǒng)與現(xiàn)代價(jià)值，使得房地產(chǎn)成為當(dāng)下中國(guó)最為特殊的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為當(dāng)下中國(guó)最為活躍的市場(chǎng)。

書(shū)籍目錄

前言
第一章 緒論
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管內(nèi)涵及研究現(xiàn)狀
第二節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：現(xiàn)狀及問(wèn)題
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的必要性
第二章 監(jiān)管的基本理論及房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的依據(jù)
第一節(jié) 監(jiān)管的基本理論
第二節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的依據(jù)
第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管主客體分析
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府行為
第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行為分析
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中銀行行為分析
第四節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)組織行為分析
第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)行為分析
第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者行為分析
第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管實(shí)踐
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的成效
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管存在的問(wèn)題
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管問(wèn)題成因分析
第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的目標(biāo)及原則
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的目標(biāo)
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的原則
第六章 房地產(chǎn)市場(chǎng)全程監(jiān)管內(nèi)容
第一節(jié) 開(kāi)發(fā)前期監(jiān)管
第二節(jié) 建造階段的監(jiān)管
第三節(jié) 商品房銷售階段的監(jiān)管
第四節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)組織及媒體的監(jiān)管
第五節(jié) 監(jiān)管者的監(jiān)管
第七章 房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管環(huán)境
第一節(jié) 監(jiān)管政策與監(jiān)管環(huán)境
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的主要環(huán)境因素
第八章 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體制改革
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體制的現(xiàn)狀
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體制改革
第九章 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管問(wèn)責(zé)
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管問(wèn)責(zé)的意義
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管問(wèn)責(zé)的基本制度框架
……
第十章 房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺(tái)建設(shè)
第十一章 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管評(píng)估
后記

章節(jié)摘錄

　　第一章緒論　　改革開(kāi)放三十多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，近幾年的發(fā)展速度更是驚人，這極大地促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。1998年中國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件？國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知出臺(tái)后，中國(guó)建立了住房分配貨幣化、住房供給商品化的新住房制度，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。1998～2010年，房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要促進(jìn)力量，功不可沒(méi)。20世紀(jì)80～90年代，出口拉動(dòng)了中國(guó)實(shí)體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加了就業(yè)和國(guó)民收入，積累了巨額外匯儲(chǔ)備，這部分收入主要被轉(zhuǎn)化為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高引發(fā)了人們對(duì)城市化的渴望，在房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)后，房地產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展，并推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“馬車”中，投資和出口貿(mào)易構(gòu)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。　　1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)制度改革不斷深化，在土地、金融、稅收、外資利用等各環(huán)節(jié)都建立起了一套基本的體制、機(jī)制和制度，逐步形成了包括一、二、三級(jí)市場(chǎng)在內(nèi)的完整市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系漸趨成熟。以此為基礎(chǔ)，2000年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和交易規(guī)模位居世界前列，創(chuàng)造了世界城市發(fā)展史上的奇跡。①2009年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)3.6萬(wàn)億元，是2000年的7.27倍，年均增長(zhǎng)24.7%；商品房施工面積達(dá)31.96億平方米，是2000年的4.85倍，年均增長(zhǎng)19.2%；商品房銷售面積達(dá)9.4億平方米，是2000年的5.05倍，年均增長(zhǎng)19.7%（年均增加0.83億平方米）?！　》康禺a(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升，直接拉動(dòng)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)。2009年中國(guó)全年財(cái)政收入為68477億元，比上年增加7147億元，增長(zhǎng)11.7%，其中稅收收入為59515億元，增加5291億元，增長(zhǎng)9.8%?！　⊥曛袊?guó)房地產(chǎn)土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1851.85億元，占2009年全部稅收收入增收額的（5291億元）的35%。土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅五項(xiàng)稅種合計(jì)增收1155.5億元，對(duì)中國(guó)稅收總收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為21.8%。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展同時(shí)帶動(dòng)了建筑、裝潢、家電、汽車等50多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)作出了積極的貢獻(xiàn)。盡管近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)獲得了持續(xù)快速的發(fā)展，也凸顯了其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，但是，從總體上來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個(gè)稚嫩的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是一個(gè)新興的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)所具有的新興市場(chǎng)的特性具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面，新興市場(chǎng)固有的局限性和不穩(wěn)定性，導(dǎo)致了嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂問(wèn)題，即出現(xiàn)了程度較深的市場(chǎng)失靈現(xiàn)象；另一方面，國(guó)家對(duì)于新興市場(chǎng)的管控也是“摸著石頭過(guò)河”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控要么存在功利性，要么執(zhí)行不力，進(jìn)一步加重了房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂程度。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)還呈現(xiàn)出大量的初級(jí)形態(tài)特征，具體包括結(jié)構(gòu)性矛盾突出、市場(chǎng)管理體制不健全、服務(wù)體系缺失、市場(chǎng)主體行為缺乏理性、房地產(chǎn)價(jià)格秩序混亂、住房保障能力差、區(qū)域發(fā)展不均衡、虛假信息泛濫等多個(gè)方面。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，以消除“市場(chǎng)失靈”和“政府失靈”，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行，顯得尤為必要?！　〉谝还?jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管內(nèi)涵及研究現(xiàn)狀　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵　　市場(chǎng)是商品交換關(guān)系的總和。廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)包含房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)，狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)則主要指房產(chǎn)市場(chǎng)，是房產(chǎn)交換關(guān)系的總和。由于房屋、土地的高度關(guān)聯(lián)性，所以無(wú)論是從狹義還是從廣義上理解，在論及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，土地問(wèn)題都難以回避。結(jié)合中國(guó)土地所有制及使用制特點(diǎn)看，廣義房地產(chǎn)市場(chǎng)和狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要區(qū)別如下。①?gòu)V義房地產(chǎn)市場(chǎng)側(cè)重于分析兩個(gè)市場(chǎng)：一個(gè)是政府主導(dǎo)下的土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，即土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，這類市場(chǎng)僅解決土地使用權(quán)交易問(wèn)題，而不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為；另一個(gè)是市場(chǎng)參與者取得土地使用權(quán)并建造房屋后而形成的房屋交易市場(chǎng)，即我們一般理解的房地產(chǎn)二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)，從交易標(biāo)的物的存在狀態(tài)來(lái)看，包括商品房預(yù)售市場(chǎng)和現(xiàn)房市場(chǎng)。②狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)僅指廣義房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商品房交易部分?！　∪缤渌唐肥袌?chǎng)監(jiān)管源于市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在要求一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管也是與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相伴而生的，甚至可以說(shuō)當(dāng)出現(xiàn)土地使用權(quán)交易市場(chǎng)時(shí)，對(duì)廣義房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管就開(kāi)始存在，這主要是由土地及其使用權(quán)交易的特點(diǎn)決定的，也與土地及管理體制不健全、管理制度不完善有很大的關(guān)系。因此，可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管源于土地市場(chǎng)的監(jiān)管?；谶@一點(diǎn)，本書(shū)雖側(cè)重于對(duì)狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的研究，但考慮到土地和房屋的高度關(guān)聯(lián)性及政策剝離的難度，在　　具體分析時(shí)，不會(huì)刻意將兩者進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分?！　《?、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的內(nèi)涵　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)研究典籍中有“監(jiān)管”、“規(guī)制”和“管制”等幾個(gè)詞義相近的專業(yè)術(shù)語(yǔ)。在？現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典？中，監(jiān)管被解釋為監(jiān)視管理，管制為強(qiáng)制管理，規(guī)制為規(guī)則、制度，而規(guī)則是規(guī)定出來(lái)供大家共同遵守的制度或章程。但在許多專業(yè)性的相關(guān)文獻(xiàn)中，監(jiān)管、管制、規(guī)制的內(nèi)涵并沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。例如，日本學(xué)者植草益認(rèn)為監(jiān)管（supervision）或規(guī)制（regulation）是指有規(guī)定的管理或有法規(guī)的制約①；我國(guó)學(xué)者王俊豪認(rèn)為政府管制（government或regulation）是具有法律地位的、相對(duì)獨(dú)立的政府管制者（機(jī)構(gòu)），依照一定的法規(guī)對(duì)被管制者（主要是企業(yè)）所采取的一系列行政管理與監(jiān)督行為?！　∧敲淳烤惯x擇監(jiān)管、規(guī)制還是管制作為本書(shū)的研究對(duì)象呢？本書(shū)作了如下分析。名詞意義上的規(guī)制是指用來(lái)影響產(chǎn)業(yè)行為的規(guī)則、程序或制度，是立法者或立法機(jī)關(guān)為了指導(dǎo)某產(chǎn)業(yè)而施加于其上的規(guī)定或者邊界。動(dòng)詞意義上的規(guī)制則是指民主社會(huì)通過(guò)立法來(lái)鼓勵(lì)對(duì)社會(huì)整體有益的行為，而限制對(duì)社會(huì)整體不利的行為，既包括規(guī)則的制定，也包括對(duì)不合規(guī)則的行為的限制。監(jiān)管是在規(guī)制獲得通過(guò)后所進(jìn)行的監(jiān)督或管理的行為，強(qiáng)調(diào)監(jiān)管行為必須與規(guī)則或規(guī)制相一致?？梢?jiàn)，動(dòng)詞意義上的規(guī)制的含義既包含了制定規(guī)則，也包含了對(duì)不規(guī)則行為的限制與校正。因?yàn)楸緯?shū)要研究的問(wèn)題既包含政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的監(jiān)督管理，也包括為校正不規(guī)則行為而制定規(guī)則，所以，本書(shū)取動(dòng)詞意義上的規(guī)制的含義。由于“規(guī)制、監(jiān)管、管制的基本含義接近”，“監(jiān)管”一詞較之“管制”更為柔和，比“規(guī)制”更為大眾所熟悉，也能貼合英文regulation的原義；尤為重要的是，實(shí)踐中，中國(guó)官方和大眾已經(jīng)習(xí)慣于“監(jiān)管”的用法，基于約定俗成和語(yǔ)言習(xí)慣性的規(guī)則，本書(shū)采用了“監(jiān)管”的提法。　　……

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