房地產(chǎn)估價(jià)

前言

　　我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代末開始興起，經(jīng)過近30年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入水平的提高、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快以及改善性住房市場的興起，房地產(chǎn)市場需求總量不斷攀升，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷蓬勃發(fā)展。高速增長的房地產(chǎn)行業(yè)催生了諸如房地產(chǎn)全程策劃、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)營銷、售后服務(wù)和物業(yè)管理等職業(yè)崗位，高等職業(yè)院校開設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)就是在這樣一個(gè)背景下形成的新專業(yè)?！　‘a(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展需要大量專業(yè)人才作支撐，這為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的畢業(yè)生提供了廣闊的就業(yè)前景。但由于我國房地產(chǎn)專業(yè)教育起步較晚，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的發(fā)展定位、課程設(shè)置等方面還不夠成熟，相關(guān)院校普遍反映缺乏質(zhì)量高、內(nèi)容適宜、能滿足高職高專人才培養(yǎng)目標(biāo)和要求、體現(xiàn)新的學(xué)科研究成果以及提高學(xué)生實(shí)踐技能的系列教材?；诖耍覀兘M織了全國25家高職高專院校的老師，共同開發(fā)了“全國高職高專房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)系列規(guī)劃教材”?！　”咎捉滩氖且苑康禺a(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)作為研究對象，在國家示范建設(shè)院校——溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院列入國家示范重點(diǎn)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的課程標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，結(jié)合國家社會(huì)科學(xué)基金“十一五”規(guī)劃課題“以就業(yè)為導(dǎo)向的職業(yè)教育教學(xué)理論與實(shí)踐研究”子課題“以就業(yè)為導(dǎo)向的高等職業(yè)教育房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)整體解決方案的研究”，強(qiáng)調(diào)專業(yè)教學(xué)過程與職業(yè)工作過程以及職業(yè)發(fā)展的一致性，形成了以就業(yè)為導(dǎo)向的基于房地產(chǎn)開發(fā)的課程體系為主要內(nèi)容的高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)教學(xué)整體解決方案。該方案充分體現(xiàn)了教育部有關(guān)職業(yè)教育改革與發(fā)展的指導(dǎo)思想。為了細(xì)化該方案，本套教材編寫指導(dǎo)委員會(huì)和子課題組于2∞8年5月和9月先后兩次分別在溫州和北京召開了全國高職高專房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)課程建設(shè)研討會(huì)，就以就業(yè)為導(dǎo)向、以能力培養(yǎng)為目標(biāo)，從職業(yè)要求與崗位能力的分析、人才培養(yǎng)的目標(biāo)與模式、課程體系的整合優(yōu)化、教材的創(chuàng)新開發(fā)方式等不同角度進(jìn)行了深入研討和分析，確立了項(xiàng)目主導(dǎo)的課程內(nèi)容的教材形式，確定了17門課程的教材編寫大綱，并針對各門課程的性質(zhì)、任務(wù)和類型確定編寫思路和編寫模式。參與本套教材編寫的教師既有豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，又有豐富的房地產(chǎn)實(shí)踐經(jīng)歷，對房地產(chǎn)專業(yè)工作過程理解透徹。

內(nèi)容概要

本書是全國高職高專房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)系列規(guī)劃教材之一。    本書著力體現(xiàn)任務(wù)引領(lǐng)、實(shí)踐導(dǎo)向的課程設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，以單元為單位組織教學(xué)，以真實(shí)的、典型的案例為載體引出相關(guān)專業(yè)理論知識(shí)，使學(xué)生在項(xiàng)目實(shí)踐中加深對專業(yè)知識(shí)的理解、加強(qiáng)技能的訓(xùn)練，培養(yǎng)學(xué)生的綜合職業(yè)能力，滿足學(xué)生職業(yè)生涯發(fā)展的需要。    全書以“房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程”為導(dǎo)向，分為七個(gè)單元，包括房地產(chǎn)估價(jià)平臺(tái)知識(shí)、地價(jià)評估、拆遷房屋評估、期房評估、在建工程價(jià)格評估、現(xiàn)房評估和房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等內(nèi)容。    本書可作為高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)、建筑經(jīng)濟(jì)、資產(chǎn)評估等專業(yè)的教材，也可供房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員參考。

書籍目錄

序前言單元1  房地產(chǎn)估價(jià)平臺(tái)知識(shí)  1.1  認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)    1.1.1  房地產(chǎn)的概念、類型和特性    1.1.2  房地產(chǎn)價(jià)格    1.1.3  房地產(chǎn)估價(jià)的概念和重要性  1.2  熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則  1.3  熟悉房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)    1.3.1  房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的內(nèi)涵    1.3.2  房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的設(shè)立    1.3.3  房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的變更和注銷    1.3.4  房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理    1.3.5  房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的構(gòu)成與組建    1.3.6  專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員    小結(jié)    思考與練習(xí)單元2  地價(jià)評估  2.1  運(yùn)用路線價(jià)法評估地價(jià)    2.1.1  路線價(jià)法的概念    2.1.2  理論依據(jù)    2.1.3  適用范圍和條件    2.1.4  操作程序  2.2  運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估地價(jià)    2.2.1  基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的概念及特點(diǎn)    2.2.2  基準(zhǔn)地價(jià)評估的基本原理    2.2.3  基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍    2.2.4  基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的操作過程  2.3  運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估地價(jià)    2.3.1  假設(shè)開發(fā)法概述    2.3.2  假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式    2.3.3  現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法    2.3.4  假設(shè)開發(fā)法評估土地的操作過程    小結(jié)    思考與練習(xí)單元3  拆遷房屋評估  3.1  運(yùn)用成本法進(jìn)行拆遷價(jià)格評估    3.1.1  拆遷評估概述    3.1.2  成本法概述    3.1.3  房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成    3.1.4  成本法的計(jì)算公式    3.1.5  重新購建價(jià)格的求取    3.1.6  建筑物折舊  3.2  運(yùn)用市場比較法評估城市拆遷房屋    3.2.1  市場比較法的概念    3.2.2  市場比較法的基本原理    3.2.3  市場法的適用對象和條件    3.2.4  市場法評估城市拆遷房屋價(jià)值的操作過程    小結(jié)    思考與練習(xí)單元4  期房評估  4.1  運(yùn)用市場法評估期房    4.1.1  期房概述    4.1.2  市場法評估期房價(jià)值的操作過程  4.2  運(yùn)用收益法進(jìn)行期房價(jià)格評估    4.2.1  收益法的概念    4.2.2  收益法的理論依據(jù)    4.2.3  收益法的適用范圍    4.2.4  收益法的計(jì)算公式    4.2.5  資本化率的確定    4.2.6  收益法評估期房的操作過程    小結(jié)    思考與練習(xí)單元5  在建工程價(jià)格評估  5.1  運(yùn)用成本法評估在建工程    5.1.1  在建工程的概念及分類    5.1.2  在建工程的特點(diǎn)    5.1.3  在建工程價(jià)格評估的特點(diǎn)    5.1.4  在建工程抵押價(jià)值評估范圍的界定    5.1.5  在建工程建筑面積的測算    5.1.6  運(yùn)用成本法評估在建工程的操作過程  5.2  運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程    5.2.1  假設(shè)開發(fā)法評估在建工程的公式    5.2.2  假設(shè)開發(fā)法評估在建工程的操作過程    小結(jié)    思考與練習(xí)單元6  現(xiàn)房評估  6.1  運(yùn)用市場法評估現(xiàn)房  6.2  運(yùn)用成本法進(jìn)行評估現(xiàn)房  6.3  運(yùn)用收益法進(jìn)行現(xiàn)房價(jià)格評估    6.3.1  凈收益    6.3.2  收益年限的確定    6.3.3  收益法評估現(xiàn)房的操作過程    小結(jié)    思考與練習(xí)單元7  房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告  7.1  撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告    7.1.1  房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的概念    7.1.2  房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容組成    7.1.3  房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的要求    7.1.4  房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告格式  7.2  修改房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見的錯(cuò)誤    小結(jié)    思考與練習(xí)主要參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　3）其他地上定著物是建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。　　其他地上定著物固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害，如生長在土地上的各類植物，像樹木、農(nóng)作物、花草等。需要說明的是，植物的果實(shí)尚未采摘、收割之前，樹木尚未砍伐之前，都是地上定著物，屬于不動(dòng)產(chǎn)，但一旦采摘、收割、砍伐下來，脫離了土地，則屬于動(dòng)產(chǎn)?！　∮捎谄渌厣隙ㄖ锿梢砸暈橥恋鼗蚪ㄖ锏慕M成或附屬部分。因此房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分?！　。?）實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位　　房地產(chǎn)包括實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位。　　1）實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、土地形狀、地勢、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件、平整程度等?！　?）權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。　　3）區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性、與其他地方往來的便捷性、與重要場所（如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等）的距離、周圍環(huán)境、景觀、在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離之分?，F(xiàn)在，人們越來越重視交通時(shí)間距離而不是空間直線距離?！　　?/pre>








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