房地產估價

前言

　　我國房地產業(yè)從20世紀80年代末開始興起，經過近30年的快速發(fā)展，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)之一。隨著我國經濟的發(fā)展、居民收入水平的提高、城鎮(zhèn)化進程的加快以及改善性住房市場的興起，房地產市場需求總量不斷攀升，房地產業(yè)也在不斷蓬勃發(fā)展。高速增長的房地產行業(yè)催生了諸如房地產全程策劃、房地產開發(fā)建設、房地產估價、房地產經紀、房地產咨詢、房地產營銷、售后服務和物業(yè)管理等職業(yè)崗位，高等職業(yè)院校開設的房地產經營與估價專業(yè)就是在這樣一個背景下形成的新專業(yè)?！　‘a業(yè)的高速發(fā)展需要大量專業(yè)人才作支撐，這為房地產經營與估價專業(yè)的畢業(yè)生提供了廣闊的就業(yè)前景。但由于我國房地產專業(yè)教育起步較晚，房地產經營與估價專業(yè)的發(fā)展定位、課程設置等方面還不夠成熟，相關院校普遍反映缺乏質量高、內容適宜、能滿足高職高專人才培養(yǎng)目標和要求、體現新的學科研究成果以及提高學生實踐技能的系列教材。基于此，我們組織了全國25家高職高專院校的老師，共同開發(fā)了“全國高職高專房地產經營與估價專業(yè)系列規(guī)劃教材”?！　”咎捉滩氖且苑康禺a經營與估價專業(yè)作為研究對象，在國家示范建設院?！獪刂萋殬I(yè)技術學院列入國家示范重點建設的房地產經營與估價專業(yè)的課程標準基礎上，結合國家社會科學基金“十一五”規(guī)劃課題“以就業(yè)為導向的職業(yè)教育教學理論與實踐研究”子課題“以就業(yè)為導向的高等職業(yè)教育房地產專業(yè)教學整體解決方案的研究”，強調專業(yè)教學過程與職業(yè)工作過程以及職業(yè)發(fā)展的一致性，形成了以就業(yè)為導向的基于房地產開發(fā)的課程體系為主要內容的高等職業(yè)教育房地產經營與估價專業(yè)教學整體解決方案。該方案充分體現了教育部有關職業(yè)教育改革與發(fā)展的指導思想。為了細化該方案，本套教材編寫指導委員會和子課題組于2∞8年5月和9月先后兩次分別在溫州和北京召開了全國高職高專房地產經營與估價專業(yè)課程建設研討會，就以就業(yè)為導向、以能力培養(yǎng)為目標，從職業(yè)要求與崗位能力的分析、人才培養(yǎng)的目標與模式、課程體系的整合優(yōu)化、教材的創(chuàng)新開發(fā)方式等不同角度進行了深入研討和分析，確立了項目主導的課程內容的教材形式，確定了17門課程的教材編寫大綱，并針對各門課程的性質、任務和類型確定編寫思路和編寫模式。參與本套教材編寫的教師既有豐富的教學經驗，又有豐富的房地產實踐經歷，對房地產專業(yè)工作過程理解透徹。

內容概要

本書是全國高職高專房地產經營與估價專業(yè)系列規(guī)劃教材之一。    本書著力體現任務引領、實踐導向的課程設計指導思想，以單元為單位組織教學，以真實的、典型的案例為載體引出相關專業(yè)理論知識，使學生在項目實踐中加深對專業(yè)知識的理解、加強技能的訓練，培養(yǎng)學生的綜合職業(yè)能力，滿足學生職業(yè)生涯發(fā)展的需要。    全書以“房地產項目開發(fā)過程”為導向，分為七個單元，包括房地產估價平臺知識、地價評估、拆遷房屋評估、期房評估、在建工程價格評估、現房評估和房地產估價報告等內容。    本書可作為高等職業(yè)教育房地產經營與估價、建筑經濟、資產評估等專業(yè)的教材，也可供房地產估價從業(yè)人員參考。

書籍目錄

序前言單元1  房地產估價平臺知識  1.1  認識房地產和房地產估價    1.1.1  房地產的概念、類型和特性    1.1.2  房地產價格    1.1.3  房地產估價的概念和重要性  1.2  熟悉房地產估價原則  1.3  熟悉房地產估價機構    1.3.1  房地產估價機構的內涵    1.3.2  房地產估價機構的設立    1.3.3  房地產估價機構的變更和注銷    1.3.4  房地產估價機構的資質管理    1.3.5  房地產估價機構的構成與組建    1.3.6  專業(yè)房地產估價人員    小結    思考與練習單元2  地價評估  2.1  運用路線價法評估地價    2.1.1  路線價法的概念    2.1.2  理論依據    2.1.3  適用范圍和條件    2.1.4  操作程序  2.2  運用基準地價系數修正法評估地價    2.2.1  基準地價系數修正法的概念及特點    2.2.2  基準地價評估的基本原理    2.2.3  基準地價修正系數法的適用范圍    2.2.4  基準地價系數修正法的操作過程  2.3  運用假設開發(fā)法評估地價    2.3.1  假設開發(fā)法概述    2.3.2  假設開發(fā)法的計算公式    2.3.3  現金流量折現法和傳統(tǒng)方法    2.3.4  假設開發(fā)法評估土地的操作過程    小結    思考與練習單元3  拆遷房屋評估  3.1  運用成本法進行拆遷價格評估    3.1.1  拆遷評估概述    3.1.2  成本法概述    3.1.3  房地產價格的構成    3.1.4  成本法的計算公式    3.1.5  重新購建價格的求取    3.1.6  建筑物折舊  3.2  運用市場比較法評估城市拆遷房屋    3.2.1  市場比較法的概念    3.2.2  市場比較法的基本原理    3.2.3  市場法的適用對象和條件    3.2.4  市場法評估城市拆遷房屋價值的操作過程    小結    思考與練習單元4  期房評估  4.1  運用市場法評估期房    4.1.1  期房概述    4.1.2  市場法評估期房價值的操作過程  4.2  運用收益法進行期房價格評估    4.2.1  收益法的概念    4.2.2  收益法的理論依據    4.2.3  收益法的適用范圍    4.2.4  收益法的計算公式    4.2.5  資本化率的確定    4.2.6  收益法評估期房的操作過程    小結    思考與練習單元5  在建工程價格評估  5.1  運用成本法評估在建工程    5.1.1  在建工程的概念及分類    5.1.2  在建工程的特點    5.1.3  在建工程價格評估的特點    5.1.4  在建工程抵押價值評估范圍的界定    5.1.5  在建工程建筑面積的測算    5.1.6  運用成本法評估在建工程的操作過程  5.2  運用假設開發(fā)法評估在建工程    5.2.1  假設開發(fā)法評估在建工程的公式    5.2.2  假設開發(fā)法評估在建工程的操作過程    小結    思考與練習單元6  現房評估  6.1  運用市場法評估現房  6.2  運用成本法進行評估現房  6.3  運用收益法進行現房價格評估    6.3.1  凈收益    6.3.2  收益年限的確定    6.3.3  收益法評估現房的操作過程    小結    思考與練習單元7  房地產估價報告  7.1  撰寫房地產估價報告    7.1.1  房地產估價報告的概念    7.1.2  房地產估價報告內容組成    7.1.3  房地產估價報告的要求    7.1.4  房地產估價報告格式  7.2  修改房地產估價報告常見的錯誤    小結    思考與練習主要參考文獻

章節(jié)摘錄

　　3）其他地上定著物是建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物，是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而構成土地或建筑物的一部分，應隨著土地或建筑物的轉移而一同轉移的物。　　其他地上定著物固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值受到明顯損害，如生長在土地上的各類植物，像樹木、農作物、花草等。需要說明的是，植物的果實尚未采摘、收割之前，樹木尚未砍伐之前，都是地上定著物，屬于不動產，但一旦采摘、收割、砍伐下來，脫離了土地，則屬于動產?！　∮捎谄渌厣隙ㄖ锿梢砸暈橥恋鼗蚪ㄖ锏慕M成或附屬部分。因此房地產本質上包括土地和建筑物兩大部分?！　。?）實物、權益和區(qū)位　　房地產包括實物、權益和區(qū)位?！　?）實物是房地產中看得見、摸得著的部分，如建筑物的外觀、結構、設備、裝飾裝修、土地形狀、地勢、地質、基礎設施條件、平整程度等?！　?）權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益，如所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、相鄰關系等。　　3）區(qū)位是指一宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系，除了地理坐標位置，還包括可及性、與其他地方往來的便捷性、與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同行業(yè)等）的距離、周圍環(huán)境、景觀、在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離之分。現在，人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離?！　　?/pre>








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