房地產(chǎn)估價

前言

　　房地產(chǎn)估價是現(xiàn)代房地產(chǎn)管理、投資、開發(fā)、交易、抵押貸款、拆遷補(bǔ)償、保險、課稅、作價入股、資產(chǎn)證明以及房地產(chǎn)糾紛處理等經(jīng)濟(jì)活動的一項基礎(chǔ)性工作。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位和重大影響的產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)估價則是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的一項重要工作，房地產(chǎn)估價行業(yè)作為社會主義市場經(jīng)濟(jì)中一個重要的中介服務(wù)行業(yè)，越來越受到人們的重視?！　”緯诰帉戇^程中，參考了國內(nèi)外的研究成果，總結(jié)了多年教學(xué)和評估的實踐經(jīng)驗，并具備以下特點：各章節(jié)之間的內(nèi)容保持較強(qiáng)的條理性及聯(lián)系性；在內(nèi)容上注意理論性與實踐性的結(jié)合，特別注重應(yīng)用性，各主要評估方法除通過大量的例題以鞏固對概念的理解和方法的掌握外，還介紹了實際的評估案例，且通過案例的引入，進(jìn)一步介紹評估方法在評估實務(wù)中的運(yùn)用?！　”緯唧w編寫分工為：江南大學(xué)宗永紅編寫第一章、第二章、第四章、第十一章；東北林業(yè)大學(xué)鄭曉云編寫第三章、第五章；西南科技大學(xué)高成鳳編寫第六章、第九章；山東理工大學(xué)任曉宇編寫第七章、第八章、第十章；寧波大學(xué)王琨編寫第十二章。　　在本書的編寫過程中參考了國內(nèi)外專家、學(xué)者的著作和文章，在此向相關(guān)作者表示感謝。在編寫過程中還得到江南大學(xué)張海燕的幫助，在此深表謝意?！　∮捎诰幷咚接邢?，書中不當(dāng)之處在所難免，懇請讀者批評指正。

內(nèi)容概要

本書重點介紹了房地產(chǎn)估價的基本概念、基本原理和主要估價方法，本書可作為高等院校工程管理、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、土地資源與管理等專業(yè)的教材，也可供從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務(wù)等研究的專業(yè)人員學(xué)習(xí)、參考。

書籍目錄

前言第一章  緒論  1．1  房地產(chǎn)估價概述    1．1．1  房地產(chǎn)的概念    1．1．2  房地產(chǎn)的特性    1．1．3  房地產(chǎn)的類型  1．2  房地產(chǎn)估價    1．2．1  房地產(chǎn)估價的概念    1．2．2  房地產(chǎn)估價的主要原因    1．2．3  房地產(chǎn)估價的主要內(nèi)容    1．2．4  房地產(chǎn)估價的特征    1．2．5  房地產(chǎn)估價的基本要素    1．2．6  房地產(chǎn)估價的基本理論  思考題與習(xí)題第二章  房地產(chǎn)價格  2．1  概述    2．1．1  房地產(chǎn)價格的概念    2．1．2  房地產(chǎn)價格的形成    2．1．3  房地產(chǎn)價格的基本特點  2．2  房地產(chǎn)價格的構(gòu)成和類型    2．2．1  房地產(chǎn)價格的構(gòu)成    2．2．2  房地產(chǎn)價格的主要類型  2．3  房地產(chǎn)價格的影響因素    2．3．1  一般因素    2．3．2  區(qū)域因素    2．3．3  個別因素  思考題與習(xí)題第三章  房地產(chǎn)估價的原則與估價程序  3．1  房地產(chǎn)估價的主要原則    3．1．1  房地產(chǎn)估價原則的含義    3．1．2  房地產(chǎn)估價的主要原則  3．2  房地產(chǎn)估價程序    3．2．1  估價準(zhǔn)備階段    3．2．2  估價實施階段    3．2．3  估價完成階段  思考題與習(xí)題第四章  市場比較法  4．1  市場比較法的基本原理    4．1．1  市場比較法的概念和理論依據(jù)    4．1．2  市場比較法的適用范圍和適用條件    4．1．3  市場比較法的基本公式  4．2  市場比較法的操作步驟    4．2．1  搜集交易實例    4．2．2  選取可比實例    4．2．3  建立價格可比基礎(chǔ)    4．2．4  進(jìn)行交易情況修正    4．2．5  進(jìn)行交易日期修正    4．2．6  進(jìn)行區(qū)域因素修正    4．2．7  進(jìn)行個別因素修正    4．2．8  確定綜合評估結(jié)果  4．3  市場比較法的運(yùn)用    4．3．1  市場法總結(jié)    4．3．2  市場法運(yùn)用舉例    4．3．3  市場法運(yùn)用的具體案例    4．3．4  運(yùn)用市場比較法應(yīng)注意的幾個問題  思考題與習(xí)題第五章  收益法  5．1  收益法的基本原理    5．1．1  收益法的概念和理論依據(jù)    5．1．2  收益法適用的范圍和適用條件    5．1．3  收益法的操作步驟  5．2  收益法的計算公式    5．2．1  收益法的基本公式    5．2．2  凈收益及其他因素每年不變的公式    5．2．3  凈收益在前若干年有變化的公式    5．2．4  預(yù)知未來若干年后房地產(chǎn)價格情況的公式    5．2．5  凈收益按一定數(shù)額遞增或遞減的公式      5．2．6  凈收益按一定比例遞增遞減的公式  5．3  房地產(chǎn)凈收益的求取    5．3．1  總收益的求取    5．3．2  總費(fèi)用的求取……第六章  成本法第七章  假設(shè)開發(fā)法第八章  長期趨勢法第九章  地價評估第十章  不同類型的房地產(chǎn)的估價第十一章  房地產(chǎn)估價報告第十二章  房地產(chǎn)估價行業(yè)管理主要參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　1.合法原則　　合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價的合法權(quán)益為前提，估價結(jié)果是在估價對象依法判定的權(quán)益下的價值?！　》康禺a(chǎn)估價之所以要遵守合法原則，是因為房地產(chǎn)價值實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價值。但估價對象的權(quán)益不是委托人或房地產(chǎn)估價人員可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)。依法判定的權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等權(quán)利。具體地說，遵守合法原則應(yīng)做到下列三點?！　?）在合法產(chǎn)權(quán)方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。目前，房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。其中，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》等。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種。這里應(yīng)該注意，遵守合法原則不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等的規(guī)定，估價對象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)將其作為相應(yīng)權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價。例如，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不能作為出讓土地使用權(quán)來估價，其評估價格應(yīng)扣除土地使用權(quán)出讓金；集體土地不能作為國有土地來估價，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能作為完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價，臨時用地不能作為正式用地來估價，臨時建筑不能作為永久建筑來估價，手續(xù)不全的房地產(chǎn)不能作為手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價，不可補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能作為可以補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的手續(xù)不全的房地產(chǎn)來估價，產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不能作為產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議的房地產(chǎn)來估價，違法占地不能作為合法占地來估價，違法、違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑拆遷時不能作為合法建筑來估價，按照《城市房屋拆遷管理條例》第22條規(guī)定應(yīng)當(dāng)不予拆遷評估，或者拆遷評估的評估價值為零，等等。因此，從理論上講，任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是其評估價值應(yīng)與其權(quán)利狀況相匹配，但法律、法規(guī)或政策明確規(guī)定不得作為估價對象的房地產(chǎn)除外。例如，《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第11條規(guī)定“法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象”?！　?）在使用方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容積率等，那么對該宗土地進(jìn)行估價就應(yīng)當(dāng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合作為商業(yè)用途，但也應(yīng)當(dāng)以居住用途為前提來估價，房地產(chǎn)估價應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的用途為評估依據(jù)，除非申請變更為商業(yè)用途并且獲得批準(zhǔn)；在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過5，除非依法調(diào)整了容積率，否則應(yīng)當(dāng)以容積率不超過5為前提來估價。如目前很多樓房未經(jīng)規(guī)劃部門允許而私自加層，從而增加了土地的容積率，這種私自加層屬于違法行為，不受法律保障，據(jù)此所評估出的較高價值也就得不到社會認(rèn)可，從而不能實現(xiàn)。

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