中國房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡性與分類宏觀調(diào)控

前言

　　房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性、外部性和準(zhǔn)“公共產(chǎn)品”等屬性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)并不能保證資源的有效配置。為了達(dá)到經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，政府需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。無論在上升周期，還是在下降周期，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)均具有顯著的區(qū)域非均衡特征，政府在擠壓房地產(chǎn)泡沫或者在房地產(chǎn)救市的宏觀調(diào)控過程中，均需要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的非均衡性。因此，如何對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類宏觀調(diào)控是一個(gè)亟待解決的重要課題。　　本書作者自2005年以來一直研究我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的非均衡特征及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)理論，先后得到一項(xiàng)國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（項(xiàng)目名稱：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售合同研究，項(xiàng)目編號(hào)：70672104）；一項(xiàng)教育部“新世紀(jì)優(yōu)秀人才支持計(jì)劃”基金項(xiàng)目（項(xiàng)目名稱：基于中國證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算方法研究，項(xiàng)目編號(hào)：NCET-05-0811）；四川省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目（項(xiàng)目名稱：宏觀調(diào)控對(duì)四川省房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析，項(xiàng)目編號(hào)：SSKGH05-1）；四川省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十一五”規(guī)劃項(xiàng)目（項(xiàng)目名稱：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)分類宏觀調(diào)控研究，項(xiàng)目編號(hào)：SSKGH07-1）的資助，公開發(fā)表學(xué)術(shù)論文10余篇。本書是這些資助項(xiàng)目研究成果的集成。我們的研究得到同行的一致好評(píng)，其中部分研究成果得到省市領(lǐng)導(dǎo)的肯定，并被采納使用?！　∽髡吒兄x國家自然科學(xué)基金委員會(huì)、教育部和四川省社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)對(duì)我們的資助。在本書的編輯出版過程中，得到了科學(xué)出版社的有關(guān)工作人員的大力支持和幫助，作者在此向他們表示衷心的感謝。最后，作者向多年來支持和關(guān)心我們工作的領(lǐng)導(dǎo)、同事、朋友和家人表達(dá)由衷的謝意。

內(nèi)容概要

　　本書構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)理論模型，定量研究了國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)特征和非均衡特征。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡特征研究基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)了基于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)分類指標(biāo)體系，構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)分類方法，為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類提供了科學(xué)分類方法和依據(jù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)特征地區(qū)分類的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)地提出了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分類宏觀調(diào)控思路及方案，填補(bǔ)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類宏觀調(diào)控研究的空白，研究結(jié)論為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的優(yōu)化和完善提供了重要的參考依據(jù)?！　”緯m合學(xué)者、博士研究生、碩士研究生、房地產(chǎn)業(yè)界人士以及政府相關(guān)部門和房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的管理工作者閱讀。

書籍目錄

前言第1章　引言1.1　研究背景1.1.1　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程1.1.2　房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的必要性和重要性1.2　房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控機(jī)理1.2.1　國家宏觀調(diào)控的理論依據(jù)1.2.2　房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論依據(jù)1.2.3　房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控手段1.3　房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控研究現(xiàn)狀1.4　國內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)分類及其聚類分析的方法研究1.4.1　國外房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究現(xiàn)狀1.4.2　國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究現(xiàn)狀1.5　本書主要內(nèi)容及其主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)第2章　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資差異分析2.1　房地產(chǎn)投資差異分析2.1.1　全國房地產(chǎn)投資2.1.2　30個(gè)省市房地產(chǎn)投資差異分析2.2　房地產(chǎn)融資差異分析2.2.1　全國房地產(chǎn)融資特征2.2.2　30個(gè)省市房地產(chǎn)融資差異分析2.3　本章小結(jié)第3章　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求差異分析3.1　影響房價(jià)的宏觀因素3.2　全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求概況3.2.1　全國房地產(chǎn)銷售面積3.2.2　城鎮(zhèn)居民可支配收入3.2.3　商品房銷售價(jià)格3.2.4　房價(jià)收入比3.3　30個(gè)省市房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求差異分析3.3.1　可支配收入對(duì)商品房需求影響的差異分析3.3.2　商品房價(jià)格差異分析3.3.3　房價(jià)收入比差異分析3.4　本章小結(jié)第4章　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給差異分析4.1　房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供給區(qū)域差異4.1.1　全國房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供給概況4.1.2　30個(gè)省市房地產(chǎn)土地供給差異分析4.2　商品房供給區(qū)域差異分析4.2.1　全國商品房供給概況4.2.2　30個(gè)省市房地產(chǎn)供給差異分析4.3　本章小結(jié)第5章　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分類與特征分析5.1　房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量均衡分析5.2　30個(gè)省市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類5.2.1　分類指標(biāo)5.2.2　分類方案設(shè)計(jì)5.2.3　分類過程5.2.4　分類結(jié)論5.3　房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)模型的構(gòu)建5.3.1　理論價(jià)格波動(dòng)模型的推導(dǎo)5.3.2　理論模型的應(yīng)用轉(zhuǎn)換5.4　數(shù)據(jù)、平穩(wěn)性及模型檢驗(yàn)5.4.1　數(shù)據(jù)的選取5.4.2　面板單位根檢驗(yàn)5.4.3　模型類型的選取5.5　實(shí)證結(jié)論5.5.1　各因素對(duì)長期均衡房價(jià)的影響5.5.2　各因素對(duì)短期房價(jià)波動(dòng)的影響5.6　價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)態(tài)分析5.6.1　各因素對(duì)長期均衡房價(jià)波動(dòng)的動(dòng)態(tài)影響5.6.2　誤差糾正項(xiàng)分析5.6.3　各因素對(duì)短期房價(jià)波動(dòng)的動(dòng)態(tài)影響分析5.7　本章小結(jié)第6章　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分類宏觀調(diào)控方案設(shè)計(jì)6.1　宏觀調(diào)控政策及其傳導(dǎo)機(jī)制6.1.1　金融政策6.1.2　稅收政策6.1.3　土地政策6.1.4　住房政策6.2　分類宏觀調(diào)控總體思路6.3　房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)6.4　房地產(chǎn)市場(chǎng)分類與特征分析6.5　房地產(chǎn)市場(chǎng)分類宏觀調(diào)控6.5.1　按地區(qū)類別對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)差別調(diào)控政策6.5.2　按地區(qū)類別對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有差別的金融稅收調(diào)控政策6.5.3　按地區(qū)類別對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有差別的供需調(diào)控政策6.6　實(shí)施和反饋調(diào)控效果6.7　本章小結(jié)第7章　分類宏觀調(diào)控的實(shí)例分析7.1　汶川大地震概況7.2　汶川大地震對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響7.2.1　購房者的影響分析7.2.2　房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析7.3　災(zāi)后分類宏觀調(diào)控政策及其效果分析7.3.1　災(zāi)后房地產(chǎn)市場(chǎng)主要調(diào)控政策7.3.2　成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控政策7.3.3　分類調(diào)控效果分析7.4　結(jié)論參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第6章　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分類宏觀調(diào)控方案設(shè)計(jì)　　6.1　宏觀調(diào)控政策及其傳導(dǎo)機(jī)制　　6.1.1　金融政策　　6.1.1.1　信貸政策　　由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關(guān)。目前在房地產(chǎn)資金鏈中，銀行基本上參加了房地產(chǎn)開發(fā)全過程，即通過個(gè)人住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，銀行直接或者間接地承受了房地產(chǎn)運(yùn)作中各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)?！　《谥苯尤谫Y方式下，投資者會(huì)考慮金融風(fēng)險(xiǎn)問題，會(huì)自覺地防范金融風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者是投資者而不是銀行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)尋求多元化的融資，開拓新的融資渠道，不僅可以減少對(duì)銀行貸款的依賴，而且多元化的融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢(shì)?！　》康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策很重要的一點(diǎn)在于防范房地產(chǎn)泡沫沖擊銀行系統(tǒng)，在房地產(chǎn)價(jià)格普遍上漲的情況下，由于不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保，隨著房價(jià)的普遍上漲，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)隨之增加，銀行發(fā)放的按揭貸款會(huì)越來越多，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，房價(jià)一落千丈，銀行按揭貸款的擔(dān)保品價(jià)值下降到一定程度后必然會(huì)轉(zhuǎn)化為銀行的風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行為了防范房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)銀行體系的沖擊，必須采取一系列的信貸組合政策。

編輯推薦

　　本書共分7個(gè)章節(jié)，主要構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)理論模型，定量研究了國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)特征和非均衡特征。具體內(nèi)容包括我國房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資差異分析、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求差異分析、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給差異分析、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分類與特征分析等。該書可供各大專院校作為教材使用，也可供從事相關(guān)工作的人員作為參考用書使用。

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