反向抵押貸款

前言

　　民以居為安，住房從來都是人們關(guān)注的熱點(diǎn)。尤其是在今天，在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民群眾收入增長的情況下，人們?yōu)閷ふ覞M意的居住環(huán)境、購買適合的住房而殫精竭慮，購房已經(jīng)成為我國居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。而我國房價(jià)的持續(xù)上漲、投資型購房群體的增加、加之人們對住宅消費(fèi)的特別偏好，都使得我國居民的住房自有率迅速提高。人們買住房往往要付出畢生的辛苦作為代價(jià)，那么住房又可以為人們做些什么呢？現(xiàn)在人們在住房所具有生活居住功能的基礎(chǔ)上，還發(fā)現(xiàn)了它的投資贏利功能、資產(chǎn)保值功能、資金融通功能等等。本書作者又引進(jìn)了國外以房養(yǎng)老的理念，發(fā)掘出住房的養(yǎng)老保障功能。要知道，市場是動(dòng)態(tài)的而不是靜態(tài)的，市場可以被創(chuàng)造出來，而賦予一種產(chǎn)品新的功能，等同于開發(fā)一種新產(chǎn)品，創(chuàng)造一個(gè)新市場。不妨以手機(jī)為例。今天的手機(jī)同十多年前的手機(jī)，功能增加了多少？手機(jī)的市場隨著其功能的增加就日益打開了。住房也是如此。當(dāng)住房的功能不斷增加以后，對住房的需求也就相應(yīng)地?cái)U(kuò)大了，新的住房市場也就被創(chuàng)造出來了。經(jīng)濟(jì)學(xué)界、房地產(chǎn)業(yè)界、廣大住房消費(fèi)者都應(yīng)當(dāng)懂得這個(gè)道理?！　∠旅?，讓我們再回到住房的養(yǎng)老保障功能上來。人都有衰老的一天，都需要考慮晚年期的養(yǎng)老問題，并應(yīng)為此早做安排。養(yǎng)老既是人類社會(huì)出現(xiàn)以來就一直為人們所關(guān)注的事宜，又是現(xiàn)實(shí)社會(huì)存在的一個(gè)重大問題。在今日，隨著我國人口老齡化危機(jī)的臨近和家庭空巢化的日益嚴(yán)重，“養(yǎng)兒防老”的預(yù)期已愈顯單薄。人們辛苦了一輩子，如何能夠度過幸福的晚年，靠什么來度過幸福的晚年，就是需要我們?yōu)橹J(rèn)真籌劃的大課題。我國又是一個(gè)“未富先老”的國家，人口老齡化面對的是社會(huì)養(yǎng)老保障體系不健全。在這種狀況下，積極尋找新的養(yǎng)老途徑，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老模式的觀念創(chuàng)新、制度創(chuàng)新，就顯得非常必要。我國過去就有“兒女養(yǎng)老”的傳統(tǒng)理念，近年又有了存錢養(yǎng)老、社會(huì)保障養(yǎng)老的“票子養(yǎng)老”，這是否足夠應(yīng)對中國的養(yǎng)老問題呢？回答是還不夠。

內(nèi)容概要

在今天養(yǎng)老資源嚴(yán)重短缺、老齡化危機(jī)日益嚴(yán)重之時(shí)，以房養(yǎng)老作為一種值得大力推崇的好辦法，受到了社會(huì)的廣泛關(guān)注。    如何實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，借鑒國外開辦反向抵押貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，早日設(shè)計(jì)研發(fā)出適合我國國情的反向抵押貸款金融產(chǎn)品，將是我國金融保險(xiǎn)界今后的重要任務(wù)之一。本書對如下諸多問題進(jìn)行了全面、深入、系統(tǒng)的探討和論證，借以為我國開辦這一貸款業(yè)務(wù)提供理論依據(jù)和科學(xué)的方法：什么是反向抵押貸款？如何組織反向抵押貸款的制度設(shè)計(jì)與產(chǎn)品研發(fā)？如何開辦并運(yùn)作這一貸款業(yè)務(wù)？運(yùn)作的體制機(jī)制等如何建造？業(yè)務(wù)開辦中需要注意哪些基本事項(xiàng)與要求……

作者簡介

孟曉蘇，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長，中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)和中國企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長，中國企業(yè)投資協(xié)會(huì)副會(huì)長，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，教授，享受國務(wù)院特殊津貼專家。20世紀(jì)80年代曾在國務(wù)院長期工作，親身參加國家諸多法律法規(guī)與宏觀政策的制定。所

書籍目錄

序言第一章　總論　第一節(jié)　以房養(yǎng)老問題的提出　第二節(jié)　以房養(yǎng)老的理念第二章　反向抵押貸款概述　第一節(jié)　反向抵押貸款的含義  第二節(jié)　反向抵押貸款的類型  第三節(jié)　反向抵押貸款與正向住房抵押貸款的異同第三章　反向抵押貸款的功能　第一節(jié)　反向抵押貸款功用的一般介紹　第二節(jié)　反向抵押貸款對加固養(yǎng)老保障的效應(yīng)　第三節(jié)　反向抵押貸款對金融業(yè)的促進(jìn)作用　第四節(jié)　對反向抵押貸款完善家庭經(jīng)濟(jì)功能的探討　第五節(jié)　反向抵押貸款對房地產(chǎn)市場的促進(jìn)作用第四章　反向抵押貸款市場　第一節(jié)　反向抵押貸款的潛在需求者　第二節(jié)　反向抵押貸款的供給者　第三節(jié)　商業(yè)銀行開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)　第四節(jié)　壽險(xiǎn)公司開辦反向抵押貸款業(yè)務(wù)　第五節(jié)　銀保合作的前景第五章　反向抵押貸款的運(yùn)作　第一節(jié)　反向抵押貸款運(yùn)營市場與模式　第二節(jié)　反向抵押貸款模式的運(yùn)作流程　第三節(jié)　美國反向抵押貸款市場供給機(jī)構(gòu)　第四節(jié)　反向抵押貸款的給付方式　第五節(jié)　反向抵押貸款的違約及規(guī)避　第六節(jié)　反向抵押貸款業(yè)務(wù)開辦考核第六章　反向抵押貸款制度監(jiān)管與政策優(yōu)惠　第一節(jié)　美國反向抵押貸款的監(jiān)管與服務(wù)　第二節(jié)　反向抵押貸款運(yùn)作中的財(cái)稅政策　第三節(jié)　反向抵押貸款前期的客戶教育與咨詢　第四節(jié)  反向抵押貸款的法律條款　第五節(jié)  反向抵押貸款中的陷阱和訴訟第七章　反向抵押貸款產(chǎn)品定價(jià)　第一節(jié)　反向抵押貸款產(chǎn)品定價(jià)的基本要素　第二節(jié)　產(chǎn)品定價(jià)因素調(diào)整　第三節(jié)　反向抵押貸款產(chǎn)品定價(jià)的基本公式第八章　反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)  第一節(jié)　利率風(fēng)險(xiǎn)  第二節(jié)　長壽風(fēng)險(xiǎn)  第三節(jié)　房屋價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)  第四節(jié)　反向抵押貸款的其他風(fēng)險(xiǎn)第九章　反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開辦  第一節(jié)　各關(guān)聯(lián)方應(yīng)做工作  第二節(jié)　反向抵押貸款實(shí)施的制約條件  第三節(jié)　我國發(fā)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)面臨的問題及前景  第四節(jié)　發(fā)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的對策建議參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　現(xiàn)在，我國的房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展、快速推進(jìn)，正是保險(xiǎn)公司介入的最佳時(shí)期。城市房產(chǎn)的持續(xù)增值，將會(huì)比其他險(xiǎn)種更有利于保險(xiǎn)資產(chǎn)質(zhì)量的改善和資源配置優(yōu)化，帶來的效益是長遠(yuǎn)而持續(xù)的。在各種投資形式中，試問還有何種投資方式的收益，能夠比房屋這種不動(dòng)產(chǎn)的投資更為穩(wěn)定可靠呢？　　從1980年恢復(fù)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)以來，國家政策對保險(xiǎn)資金的運(yùn)用，經(jīng)歷了從禁止投資到無序投資，再到逐步規(guī)范的過程，政府允許的投資領(lǐng)域逐步拓寬。1999年，政府允許保險(xiǎn)資金通過購買基金的形式間接進(jìn)入證券市場，這具有里程碑的意義。過去一直強(qiáng)調(diào)保險(xiǎn)資金的穩(wěn)定和保值，禁止保險(xiǎn)公司進(jìn)入證券市場，因?yàn)樽C券市場是風(fēng)險(xiǎn)程度很高的地方，如今允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入證券市場，表明了人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到保險(xiǎn)資金創(chuàng)獲收益和增值的重要性。我國已經(jīng)加入了WTO，迫于國外大保險(xiǎn)公司的競爭壓力，政府對金融機(jī)構(gòu)的政策管制已逐步松動(dòng)。我們相信，隨著時(shí)間的推移，政府的金融政策會(huì)進(jìn)一步放寬，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場只是個(gè)時(shí)間問題?！　≡陴B(yǎng)老保險(xiǎn)基金的運(yùn)作中，已有較多的國家將其與住房信貸政策相結(jié)合，比如將積累的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金用于發(fā)放住房抵押貸款等。這樣做的結(jié)果是：養(yǎng)老保險(xiǎn)基金有了特定的投資對象，而且投資住宅這種不動(dòng)產(chǎn)獲得的收益是穩(wěn)定可靠的。同時(shí)，大量中低收入者通過向養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的借貸擁有了自己產(chǎn)權(quán)的住房，到年老時(shí)就可以借助這套住房，對自己的日常生活發(fā)揮更好的功用。　　反向抵押貸款模式將養(yǎng)老保障與房地產(chǎn)金融緊密地結(jié)合在一起，保險(xiǎn)公司正可以借此參與其中，借此把閑置的保險(xiǎn)基金投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅能盤活資金，還可以獲得高于一般市場利潤率的收益。保險(xiǎn)公司承擔(dān)這一業(yè)務(wù)時(shí)，正可以將每年收取的大量養(yǎng)老金，用于支付購房養(yǎng)老款，兩類款項(xiàng)的用途和目標(biāo)是完全一致，都是服從于養(yǎng)老這一大目標(biāo)。尤其可貴的是兩條現(xiàn)金流的一出一進(jìn)，既解決了巨額保險(xiǎn)資金的運(yùn)用需要尋找好的投資出路，又解決了開辦反向抵押貸款保險(xiǎn)所需的巨額資金的來源問題，這筆資金來自于養(yǎng)老，用之于養(yǎng)老，正是相得益彰、用得其所。

媒體關(guān)注與評論

　　“反向抵押貸款”是以房養(yǎng)老理念實(shí)施的一個(gè)重要模式。希望學(xué)術(shù)界與政府部門、養(yǎng)老保障機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)企業(yè)等各個(gè)方面通力合作，認(rèn)真進(jìn)行本課題的可行性論證，設(shè)計(jì)出符合我國國情的反向抵押貸款產(chǎn)品，更好地加強(qiáng)我國老年人的養(yǎng)老保障，實(shí)現(xiàn)構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)。　　——厲以寧

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