中美住房金融理論與政策

前言

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)30年的快速增長(zhǎng)，推動(dòng)形成了房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)新的特點(diǎn)。和其他國(guó)家在快速城市化和現(xiàn)代化的過程中的軌跡類似，近年來(lái)中國(guó)城市拓展和城市更新中相伴出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲過猛、房屋拆遷糾紛不斷、房地產(chǎn)金融潛在風(fēng)險(xiǎn)增大等問題，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了重要影響。如何把握中國(guó)房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的規(guī)律，如何正確理解房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的新形勢(shì)，如何有針對(duì)性地實(shí)施有效管理和調(diào)控，成為決策部門迫切的需要，也成為理論研究的一個(gè)重要課題?！　￡愑窬┻x擇了這樣一個(gè)題目來(lái)做博士論文，確實(shí)源自現(xiàn)實(shí)的需要。也源自他勇于面對(duì)挑戰(zhàn)的性格。他通過對(duì)中美兩國(guó)住房金融理論與實(shí)踐的考察與比較，集中對(duì)房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的特征、過程與后果進(jìn)行了深入分析，并得出了一些有價(jià)值的觀點(diǎn)和結(jié)論：　　1．提出從資本運(yùn)動(dòng)視角來(lái)考察城市房地產(chǎn)和住房金融問題。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房金融的研究本身具有重要意義，而且已經(jīng)有不少的研究成果可以參考，但在作者看來(lái)，需要以資本運(yùn)動(dòng)這樣的邏輯紅線來(lái)對(duì)住房金融的理論和實(shí)踐進(jìn)行梳理，否則將難以得到具有邏輯一致性的結(jié)論。固此，該論文以資本運(yùn)動(dòng)的過程和效率、主體及其收益分配為基本主線來(lái)考察中美兩國(guó)城市住房金融中的房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)，并盡可能采取歷史全景掃描式的方法，深入分析城市土地、居民、空間結(jié)構(gòu)乃至城市社會(huì)生活等各個(gè)方面，使住房金融不再只限于金融領(lǐng)域本身，而具有了歷史感和立體感。他的結(jié)論是，中美兩國(guó)住房金融體系的不同，根本在于兩國(guó)資本運(yùn)動(dòng)格局的不同。資本運(yùn)動(dòng)格局的改變，必然涉及有關(guān)制度安排的改變?！　?．對(duì)房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的基本概念和理論做了初步探討。

內(nèi)容概要

作者首次提出從資本運(yùn)動(dòng)視角來(lái)考察城市房地產(chǎn)和住房金融問題，在對(duì)資本運(yùn)動(dòng)和房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的基本理論進(jìn)行探討，并回顧中美兩國(guó)房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)歷史的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)資本歷史源流、房地產(chǎn)資本的“符號(hào)化”、風(fēng)險(xiǎn)管理及主體間的收益分配等重要問題做了梳理和分析，其中對(duì)資本運(yùn)動(dòng)的元制度特征的概括，以資本運(yùn)動(dòng)理論整合馬在思、凱恩斯、熊彼特等大家的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的努力，對(duì)中美兩國(guó)房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)特點(diǎn)、房地產(chǎn)資本與金融資本的融合、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的常態(tài)與極端狀態(tài)、資本逐利各主體的行為特征等的論述有新意。

書籍目錄

序言引論　資本運(yùn)動(dòng)創(chuàng)造國(guó)民財(cái)富　第一節(jié)  資本運(yùn)動(dòng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一種基本制度安排　第二節(jié)　從馬克思、熊彼特到凱恩斯：經(jīng)典學(xué)者的精華觀點(diǎn)評(píng)述　第三節(jié)　資本運(yùn)動(dòng)所依存的經(jīng)濟(jì)格局：資源一信息制度一空間第一章  關(guān)于房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)及其典型形式——住房金融的理論探討　第一節(jié)　房地產(chǎn)資本及其運(yùn)動(dòng)的基本概念和理論要點(diǎn)　第二節(jié)　住房金融及其基本特征　第三節(jié)　房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)　第四節(jié)　房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)與城市發(fā)展第二章　房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的歷史源流：中美城市發(fā)展與住房金融史的考察　第一節(jié)　美國(guó)城市發(fā)展與住房金融史的考察　第二節(jié)　中國(guó)城市發(fā)展與住房金融史的考察　第三節(jié)　當(dāng)代中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房金融概況　第四節(jié)　當(dāng)代美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房金融概況　第五節(jié)　中美城市發(fā)展史上的房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)特點(diǎn)　第六節(jié)　國(guó)際因素開始對(duì)中國(guó)住房金融市場(chǎng)產(chǎn)生影響第三章　房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的“符號(hào)化”與住房金融工具創(chuàng)新　第一節(jié)　房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的現(xiàn)代形式——“符號(hào)化”的房地產(chǎn)資本　第二節(jié)　美國(guó)的住房抵押貸款及其證券化　第三節(jié)　中國(guó)開展住房抵押貸款證券化的困境　第四節(jié)　房地產(chǎn)投資信托(REITs)創(chuàng)新的緣由、過程及效果　第五節(jié)　住房金融工具創(chuàng)新推動(dòng)當(dāng)代房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)新格局的形成第四章　房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)中的“管涌效應(yīng)”及其管理　第一節(jié)　房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)中的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析　第二節(jié)　金融創(chuàng)新放大了房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的“管涌效應(yīng)”　第三節(jié)　房地產(chǎn)金融危機(jī)的管理與控制第五章　房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)與住房金融主體行為　第一節(jié)　資本逐利的主體——房地產(chǎn)開發(fā)商行為　第二節(jié)　土地資源資本化與中國(guó)地方政府行為　第三節(jié)  住房金融產(chǎn)品的供給和需求方一住房金融機(jī)構(gòu)與居民行為　第四節(jié)　對(duì)房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)主體行為的模型解釋第六章　房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)與住房金融政策后果　第一節(jié)　房?jī)r(jià)、地價(jià)與房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率　第二節(jié)　美國(guó)“郊區(qū)化”運(yùn)動(dòng)與城市問題　第三節(jié)　中國(guó)城市居住區(qū)空間結(jié)構(gòu)的內(nèi)部分異　第四節(jié)　構(gòu)建和完善住房保障制度永遠(yuǎn)是政府的職責(zé)　第五節(jié)　政府對(duì)住房金融的深度介入和支持　第六節(jié)　創(chuàng)新住房金融制度和工具以利于改善住房的可支付性主要參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　第一章　關(guān)于房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)及其典型形式——住房金融的理論探討　　第一節(jié)　房地產(chǎn)資本及其運(yùn)動(dòng)的基本概念和理論要點(diǎn)　　一、房地產(chǎn)資本　　房地產(chǎn)通常是指一定區(qū)域內(nèi)的存量建筑物、用于建造這些建筑物的土地以及其他所有的空置土地。由于新建建筑物的投資，房地產(chǎn)的數(shù)量不斷發(fā)生著變化，并且由于新投資以及其他升值因素而不斷發(fā)生著價(jià)值上的變化。每年新建建筑物的價(jià)值反映了全國(guó)存量資本的年度投資額。在當(dāng)代美國(guó)，新建筑的投資一般占GDP的5％～7％，是全國(guó)性投資中最大的一類。由于土地不是生產(chǎn)出來(lái)的商品，沒有被計(jì)算到GDP中，但土地屬于國(guó)家資產(chǎn)，建筑物下面的土地應(yīng)當(dāng)被計(jì)入到存量資產(chǎn)或者財(cái)富中去。1990年美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值8.8萬(wàn)億美元，約占全國(guó)財(cái)富總額的56％。所有房地產(chǎn)中近70％是居住物業(yè)，占居住物業(yè)90％的是獨(dú)戶住宅。83％的居住性房地產(chǎn)是私人擁有。由于住房在房地產(chǎn)總價(jià)值中始終占大頭，而且居住性物業(yè)與商業(yè)物業(yè)有著許多明顯不同的特點(diǎn)，城市住房與農(nóng)村住房也有許多明顯不同的特點(diǎn)，因此，如無(wú)特別說(shuō)明，本書后續(xù)章節(jié)中所論述的房地產(chǎn)資本主要指城市住房（包括住房附著其上的土地）及與之相關(guān)的金融產(chǎn)品?！　〕鞘蟹康禺a(chǎn)包括城市未開發(fā)土地和儲(chǔ)備土地、政府開發(fā)和管理的公共基礎(chǔ)設(shè)施（如城市廣場(chǎng)、綠地、公園、政府、科研機(jī)構(gòu)、圖書館、學(xué)校、醫(yī)院、文化中心等等非營(yíng)利機(jī)構(gòu)所擁有的不動(dòng)產(chǎn)）、城市居民住房和商用房地產(chǎn)（包括寫字樓、酒店、退休社區(qū)、公寓綜合體、娛樂設(shè)施、零售商業(yè)設(shè)施、工業(yè)設(shè)施、倉(cāng)庫(kù)等）四大類。城市住房（包括住房附著其上的土地）以及其他房地產(chǎn)都必須投人一定的資本（不管資本來(lái)源于私人、企業(yè)還是政府機(jī)構(gòu)），才能進(jìn)行開發(fā)、管理和擁有，并在資本運(yùn)動(dòng)中產(chǎn)生資本增殖而取得一定的收益，從而構(gòu)成一個(gè)完整的房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)循環(huán)。城市房地產(chǎn)具有以下幾點(diǎn)特性：一是高度的異質(zhì)性，二是較強(qiáng)的流動(dòng)性，三是一定時(shí)期內(nèi)的供給彈性和需求彈性都很小，四是耐久性導(dǎo)致其存量的重要性，五是土地利用的集約度高。這些特性推動(dòng)著房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)，又制約著房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)。為了進(jìn)行生產(chǎn)或提供服務(wù)，企業(yè)必須籌集資金自行建設(shè)或租賃一定的場(chǎng)所；同時(shí)，為了追求城市生活的質(zhì)量，人們把大部分個(gè)人財(cái)富投入到房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)中。要達(dá)到這樣的目標(biāo)，企業(yè)和家庭還要借助金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的力量?！　《?、城市房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的主要特征　　城市作為國(guó)家或某一地域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，歷來(lái)都是房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的主要空間，也為房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)提供良好的總體環(huán)境，而城市發(fā)展的直接表現(xiàn)就是城市地域的擴(kuò)大及隨之而來(lái)的城市住房和商用房地產(chǎn)的修建和改造，這些在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下主要是房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的結(jié)果①。從城市發(fā)展史的角度看，房地產(chǎn)的出售或租賃早已是司空見慣的事，房地產(chǎn)的升值也不是資本主義出現(xiàn)以后才出現(xiàn)的。只是由于長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)作為一種特殊商品，其運(yùn)動(dòng)性弱，異質(zhì)性強(qiáng)，在抵押貸款和資產(chǎn)證券化興盛之前，房地產(chǎn)價(jià)值難以計(jì)量和估值，其作為資本的屬性沒有顯著地表現(xiàn)出來(lái)。但不能否認(rèn)，房地產(chǎn)的資本屬性是客觀存在的?！　≡谡撌霈F(xiàn)代城市房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)時(shí)，應(yīng)該對(duì)馬克思有關(guān)的經(jīng)濟(jì)思想講行拓展。比如，農(nóng)業(yè)用地一旦交易成功而成為城市用地，其原有的地租屬性就發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的改變，此時(shí)應(yīng)開始注重考察其資本屬性，其運(yùn)動(dòng)并增殖的規(guī)律也開始遵從城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。但土地作為特殊的資產(chǎn)，其價(jià)格并不僅僅由其稀缺性決定，還涉及區(qū)位、土地利用規(guī)劃和土地儲(chǔ)備、取得土地與建筑許可的難度、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境和氣候條件、短期內(nèi)移民數(shù)量增加的情況以及金融成本、信貸約束等等。在土地納入到資本運(yùn)動(dòng)的體系之后，對(duì)土地資產(chǎn)的所有者④而言，做出絕對(duì)地租、級(jí)差地租、壟斷地租之類的劃分已經(jīng)沒有意義，他所追求的是土地資本增殖而得到最大的總體收益，至于這些收益如何分配，根據(jù)事前的契約和法律規(guī)定①的執(zhí)行就是了。這里的關(guān)鍵是，他必須能夠事前對(duì)其能得到的收益與其付出的成本相比較，比較之后認(rèn)為可行，土地交易就得以完成。再比如，房地產(chǎn)成為資本，將使馬克思所說(shuō)的利潤(rùn)率下降規(guī)律發(fā)生變化，因?yàn)橘Y本家之間的競(jìng)爭(zhēng)雖然促使實(shí)際工資率的提高和部分企業(yè)的利潤(rùn)率下降、機(jī)器設(shè)備資本貶值，然而，由于產(chǎn)品價(jià)格下降和質(zhì)量提高、實(shí)際工資率提高、勞動(dòng)生產(chǎn)率提高這些因素的影響，房地產(chǎn)資本存量卻可能出現(xiàn)大幅度的升值，從而使整個(gè)社會(huì)的資本總價(jià)值不降反升，這樣一種資本運(yùn)動(dòng)規(guī)律使得產(chǎn)業(yè)資本、金融資本與房地產(chǎn)資本的相互轉(zhuǎn)化在一般情況下會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)率的平均化，但在特定的地域和特定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)格局下（如產(chǎn)業(yè)資本的投資渠道匱乏，蜂擁而人房地產(chǎn)市場(chǎng)）會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)資本的利潤(rùn)率大幅震蕩?！　w納以上觀點(diǎn)，可以得出城市房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的若干特點(diǎn)：　　1.與城市發(fā)展的共生性?！　?.受到資源、信息、制度、空間等多種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要素的影響，每一種因素都可能在特定的條件下產(chǎn)生很大的作用?！　?.與金融資本的結(jié)合越來(lái)越緊密，這不僅使房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)本身的空間拓展、鏈條加長(zhǎng)、效率提高，而且對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響也越來(lái)越大?！　?.借助金融資本的力量，房地產(chǎn)資本也在很大程度上實(shí)現(xiàn)了“虛擬化”，從而從產(chǎn)業(yè)資本中分離和獨(dú)立出來(lái)了，并且可以和其他產(chǎn)業(yè)資本相互轉(zhuǎn)化，具有了一般資本的性質(zhì)。　　5.房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)和其他資本運(yùn)動(dòng)一樣是“雙刃劍”，但和股票市場(chǎng)有所不同的是，房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)涉及所有企業(yè)和居民，房地產(chǎn)的消費(fèi)和投資功能兼具使其存量和流量的運(yùn)動(dòng)形式也不一樣，因此不可能出現(xiàn)同時(shí)拋出而“大崩潰”的現(xiàn)象?！　≈v一步歸納，可以把房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的基本內(nèi)涵概括如下：在現(xiàn)代市場(chǎng)和貨幣體系中，以房地產(chǎn)本身或其“符號(hào)化”產(chǎn)品（統(tǒng)稱為房地產(chǎn)資本）為流通物，房地產(chǎn)資本在此流通過程中成為運(yùn)動(dòng)且能增殖的資本。房地產(chǎn)資本在運(yùn)動(dòng)中的增殖是房地產(chǎn)資本化的前提。而真正推動(dòng)其資本化的力量還是金融資本。金融資本與房地產(chǎn)資本的結(jié)合，使其成為可計(jì)量、易于交易的資本，資本運(yùn)動(dòng)的渠道得以迅速拓寬。借助金融資本的力量，房地產(chǎn)資本在運(yùn)動(dòng)中也成為了一切產(chǎn)業(yè)資本所依賴的，而且像金融資本一樣，可以與產(chǎn)業(yè)資本相互轉(zhuǎn)化的資本形態(tài)?！　∪⒎康禺a(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)中的主體行為與收益分配　　房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的現(xiàn)代形式是房地產(chǎn)資本與金融資本的融合，正是這一融合使房地產(chǎn)資本得以在全社會(huì)充分涌流，使房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了越來(lái)越重要的影響。毋庸置疑，這一融合的過程主要是由資本運(yùn)動(dòng)的各個(gè)主體來(lái)推動(dòng)和完成的。資本運(yùn)動(dòng)，當(dāng)然不是資本自身在運(yùn)動(dòng)，而必須有行為主體參與其中。從實(shí)質(zhì)上說(shuō)，資本運(yùn)動(dòng)是在一定的制度條件下人們運(yùn)用資本的行為方式和行為過程。因此，房地產(chǎn)作為一種特殊的資本，其運(yùn)動(dòng)方式和過程與房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、政府和居民的行為密切相關(guān)。政府和居民行為的主要目的在于讓更多的人擁有更好的住房消費(fèi)，而金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商的主要目的則在于使其資本得到更好更多的回報(bào)。也就是說(shuō)，各個(gè)主體的行為目的是明確的，就是想在房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)取得的增殖收益中占有一定的分配權(quán)和受益權(quán)。各個(gè)主體之間的收益分配是否合理，直接決定了房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)是否能夠順利地、可持續(xù)地進(jìn)行?！　∮捎谛袨樵⒂谶^程之中，我們?cè)诳疾旆康禺a(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的主體行為時(shí)。有必要把握土地——建造房屋——房屋銷售——房屋消費(fèi)和投資等過程。對(duì)這一過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)的制度約束條件及各主體行為進(jìn)行分析，就當(dāng)代中國(guó)而言，值得關(guān)注的要點(diǎn)有：　　1.土地特別是繁榮都市土地的稀缺性，使人們對(duì)它的需要缺乏彈性，從而其資本化過程中違背理性最優(yōu)選擇是完全可能的。而且，對(duì)于中國(guó)的土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，到目前為止，制度約束仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)約束?！　?.在城市化的進(jìn)程中，中國(guó)各級(jí)地方政府承擔(dān)了許多與其職能不相適應(yīng)的事權(quán)，而且層層負(fù)責(zé)的政治體制還使其長(zhǎng)官的政績(jī)沖動(dòng)不可遏止，因此，“以地生財(cái)”、“經(jīng)營(yíng)城市”、“開發(fā)區(qū)”等中國(guó)特色的名詞在中國(guó)快速推進(jìn)城市化的過程中始終存在，各級(jí)地方政府深度且直接介入了房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)的過程?！　?.住房市場(chǎng)所具有的資源有限性、固定性（在很多情況下還有壟斷性）以及住房本身的社會(huì)屬性，必將使現(xiàn)代社會(huì)的政治原則被引入到住房市場(chǎng)中，從而促使政府直接干預(yù)市場(chǎng)。住房金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商作為這種制度的直接承受者和接續(xù)者，其行為特征呈現(xiàn)出復(fù)雜的特點(diǎn)，但其資本逐利性仍然是可以把握的。

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